而且这也反应到公司的造血能力，扩张支出大回收少，生血能力开始不足。2015~2016年，大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元，2017年这一指标再次转负，为-23.93亿元。值得注意的是，大发地产曾强调要“强运营”，并提出以现金流为核心的运营管控体系。其称，对开发项目的操作目标是收购土地后3个月内开工，开工后3个月内开盘预售，预售后4个月内实现现金流量回正。但从经营活动现金流情况来看，其运营效率仍存在一些问题。

就算卖壳也有利可图？

内生能力遇考验，大发地产若想快速扩大规模，必然加大借贷。不过，目前其资产负债率已远远超过房企平均负债水平。2015、2016年其净资产负债率分别为196.5%、150%，截至2017年，这一指标已猛增至269.8%。

大发地产在招股说明书里坦诚，如果公司没有足够净现金流量拨付未来流动性，需要大幅增加借款和融资。

目前从其融资手段来看，银行贷款为其主要融资手段，此外主要是信托融资。截至2017年底，大发地产的银行贷款及其他借贷为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

而且从现金流量表中可看到，2017年仅利息支付就要4亿元。资金成本高从大发地产的几项信托融资计划中就可看出。在2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托3家金融机构订立了五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。

大发地产如此的经营情况，赴港上市成功的胜算有多大呢？有业内人士称，“事先找好一部分内地资金包括公司供应商在内的投资者赴港国际认购，也许可以帮助公司上市。过去几年，内地在香港上市的很多房企都采用这种方式。目前港股的壳也变得非常值钱。对大发地产来说，即使上市并不能让公司直接融到更多的钱，仅仅把壳卖掉，也有利可图。”

针对本文中提到的种种疑问，《投资者报》记者联系公司进行采访核实，有男性工作人员称需提供具体联络人和分机号才可转接，后又称可向相关负责部门询问，但之后就一直未能给出任何回复。 ■

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