那么，为何一家在规模上向来没多大野心的小房企突然宣布要上市，并突然提出这样的大目标呢？

就目前的房地产市场来说，没有规模就没有话语权逐渐成为了大家的共识。规模对于房企的融资、销售都非常重要。认识到这一点后，向来保守的大发地产近几年也开始发力，避免自己逐渐被市场抛弃、被大鱼吃掉。

而且，值得注意的是，大发地产经营策略的转变与其掌门人的转变有一定关系。目前，主掌大发地产的已是二代葛一旸。2006年，葛和凯之子葛一旸以管培生身份加入集团。截至2015年，葛和凯辞去管理层职位，葛一旸正式接手。

　　净利率低于理财产品

在这位80后掌门人的带领下，大发地产风格变为激进。不过，就一些财务数据来看，激进扩张的同时大发地产的现金流情况值得注意。

据招股说明书，2015~2017年，大发地产销售收入分别为6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。值得注意的是，在上市前一年公司营收规模明显大增，对此原因，大发地产称，一是期内交付面积增长2倍有余，二是其平均售价由2016年的4258元/平方米增长至2017年的13639元/平方米。由此可以看出，大发地产销售规模大增主要受益于房价的攀升。但与此同时，其毛利率和纯利润率却出现下滑，2015~2017年，公司毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%；纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，目前行业的纯利润率水平为10%，大发地产还未跑过银行理财产品。

出现这种情况与其销售成本有很大关系，虽然房价增高、但相应的土地成本、销售成本也逐渐增高。据招股书显示，大发地产的开发成本占这家公司售价的比重非常高，2015年时曾经达到91%，这两年略微下降，仍然达到了86.4%。且2017年大发地产的土地使用权占销售价格的成本已经由2015、2016年的11%、12%，上升至45%。业内人士称，大发地产近几年开始在规模上发力并不是非常好的时机，目前的大背景是地价持续走高，销售成本很有可能会继续增高。而根据其招股说明书称，大发地产销售成本只要上升6%就会陷入亏损。

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