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江苏苏州隔断合法!为什么在中国掀起了巨大波澜?(4)

江苏苏州隔断合法!为什么在中国掀起了巨大波澜?(4)
2019-07-09 13:40:13 瞭望智库

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搞好N+1,要做的工作还有很多

N+1合法化的初衷是好的,那就是更好地满足住房供需紧张的城市里人们的住房需求。然而,一项政策要实实在在地惠及于民,还有许多工作要做。

就N+1来说,立法推动其合法化只是开始,更重要的是进一步明确标准,形成统一规范,加强监管,切实保证租客的生命财产安全和居住品质。

2016年,陆克华就指出,允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,但是不得改变原有的防火分区、安全的疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管,确定人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法。

对此,苏州有着清醒的认识。虽然其去年底就发布了草案,初探N+1合法化;但同时对包括隔断在内的租房行为的整治行动却没有停止。今年4月,苏州多处租赁房屋发生火灾。此后,苏州针对“三合一”场所(仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上)、出租房(群租房)开展为期100天的集中整治专项行动。全市共排查“三合一”场所7.9万余家,群租房16.6万余家。

最近推出的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》同样对“N+1优化间”的出租条件进行了明确:

(1)使用面积十二平方米以上的起居室(厅),可以隔断出一间居室出租,县级市(区)人民政府规定起居室(厅)不得隔断出租的除外。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。

(2)起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

(3)同时,条例第十二条规定:出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是,有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

通过以上限制和规范,可以很大程度上降低N+1模式合租带来的安全隐患,提升租客居住质量,对出租、承租双方都具有明显利好。

不过,N+1模式也可能带来新的安全隐患。

比如,此前N+1不合法的时候,很多机构偷偷摸摸地干;N+1合法之后,有些机构在利益的诱惑下,可能“变本加厉”,暗地从N+1打出N+2、N+3式的隔断。

此外,搭建隔断无疑将改变建筑整体的荷载和承重,而一套住房接纳更多租户,又将加重水电、电梯等公共资源和设施的使用强度,这对相邻业主而言是居住权益的损失。

而且,如前所说,租赁住房也属于受保护的私人领域,同时数量庞大、分布分散,监管部门长期跟踪、入室检查的成本较高、难度较大,很难保证每一栋打着N+1旗号的房屋都能合法合规。N+1模式有可能演变成一种变相的群租。

那么,如何解决这些问题?

第一,统一标准和规定。目前,住建部门尚未有统一的标准和规定出台,各地的规范不尽相同,人们不易把握,又增大了执法、认定的难度。比如,当前租房N+1改造模式的规范是什么,尚不清楚。

第二,相关部门应该进一步完善管制度,引入更多可靠的品牌公寓,加快N+1房源的机构化运营、规范化发展,鼓励规范化运作的机构做大做强。

当N+1合法化城市的名单越来越长,对于长租公寓运营商而言,既是机遇,同时也是挑战。一方面,可以获得更多的房源,但另一方面也意味着面临更为严格细致的产品审核标准。所以公寓运营商需要练好内功,以迎接新一轮的挑战。

第三,加强监管和处罚。超出N+1规定标准的过度改造是不可触碰的红线,对积极报备和备案的企业应予一定奖励。

住,是人们美好生活的重要组成部分。对大城市的年轻人来说,房子可以是租来的,但生活不是租来的。N+1可以增大租赁住房的供给,帮助解决人们最基本的住的问题。至于住得安全,住得舒适,还有待于标准、规范的进一步完善,监管的加强,以及长租公寓运营商的持续创新。N+1模式能否长期、顺利推行,还有待后续检验。这注定会是一个漫长的过程,但是未来的前景值得期待。

(责任编辑:任宪奎 CF001)
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