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江苏苏州隔断合法!为什么在中国掀起了巨大波澜?(3)

江苏苏州隔断合法!为什么在中国掀起了巨大波澜?(3)
2019-07-09 13:40:13 瞭望智库

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不进行合法化,也有人偷偷搞N+1

此外,推动N+1合法化,还便于明确标准,统一管理,反而可以减免隐患。

对于合租房内的租客,客厅属于公共空间,实际利用率很低,如果空置,每一租户都要为此分摊成本。这一方面会增大租客的房租支出,另一方面也会增加运营机构的空置率。

机构做规模化租赁运营,就要去市场上拿房。因为当前中国租售比过低,如果机构(比如开发商)自己拿地、自己盖房,然后持有出租的话,即便像万科这样融资成本低至4%以下的企业也很难兜得住成本。所以,市场上的长租公寓运营商,扮演的通常是二房东的角色。

二房东模式下,盈利来自租金差,因此通常长租公寓运营商会与原业主签订3至5年,甚至更长时间的包租协议。盈利主要来自租金价差(占大头),以及一些增值服务(比例比较小)。

长租公寓本来就是一个相对微利的行业。万科董事长郁亮曾表示“长租公寓的回报率能达到1%—2%就很满意了”,前龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石则表示“三年内不考虑盈利”。

巨头财力雄厚,一般的机构可玩不起,他们马上就要盈利,至少要盈亏平衡,否则分分钟倒闭。所以,即便N+1不合法,他们也会偷偷摸摸干,形成一个巨大的灰色地带。因为,诱惑实在太大了。

假设机构收一个两居室,付给一手业主的房租是2500元/月,转手租出去,每个房间每月收取1500块,合计3000,价差是500块。如果将两居室打隔断改造成三居室,每居室收1200块,那么满租状态下,每月总收入是3600块,价差扩大到了1100块,是此前的2倍多。由于收房成本这个硬性数额无法改变,通过隔断房增加房屋量供应以获取更高利润,是业内一种常态。

过去,执法部门也经常打击N+1,但住宅毕竟是私人领地,不可能频繁地挨家挨户排查,执法成本太高。运营机构偷偷摸摸搞N+1,有时候连一手业主都不通知,更不会在相关部门去备案。

N+1合法化以后,不用冒风险偷偷摸摸干了,机构主动备案的动力会更强一些。

而更重要的是,这样可以从法律上对N+1进行规范。

比如根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》最新规定,由使用面积在12平方米以上的、设有外墙窗户的起居室改造成的隔断间为合规房间,这一定义将其从肆意隔断、空间紧张、租户众多的违规群租房中分离出来。

此外,对于租客来说,N+1之后,虽然自己居住的空间会缩小一些,但是相对来说可以少付一点租金,减轻生活压力。对整个社会来说,可以缓解租金的上涨。

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