保险资金的本质是一种备用资金，是用来抵御未来风险的。这类资金首要的要求就是稳。《保险资金运用管理办法》总则的第四条就指出“保险资金运用必须以服务保险业为主要目标，坚持稳健审慎和安全性原则，符合偿付能力监管要求”。新华社北京1月22日发布的消息称“2017年保险资金运用收益8352.13亿元，同比增长18.12%；投资收益率5.77%，较2016年提高0.11个百分点。”可见，保险资金过去的投资回报率确实不高。另外，大部分保险产品的投资周期都较长，例如传统寿险期限通常在15年以上，部分在30年以上。这也就决定了保险资金具有可投资期限较长、回报率要求不高等特点。这与长租公寓中等风险、中等收益、重资产、长周期的资金需求特点契合。

至此，我们就不难理解为何保险资金对于长租公寓投资表现出如此积极的态度。接下来再来看第二个问题，为什么是租赁新政颁布之后呢？

租赁新政解决了房价租金比过高的问题

过去的长租公寓虽然有市场需求旺盛和一些政策利好扶持，但有一个让投资者踌躇不前的突出问题，那就是房价租金比过高。房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232。据统计，一线城市的房价租金比目前都在600左右，上海为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。

所以一线城市想要大力发展长租公寓，必然要让房价租金比降下来。从房价租金比的公式来看，要将实现降比，要么让分母（即月租金）升上去，要么让分子（即房价）降下来。涨房租（涨分母）？显然不符合民生需求；降房价（降分子）？也不是想降就能降的。既然两条路都不通，那还有其他办法吗？4月25日发布的租赁新政就告诉了我们解决这个问题的第三条路。

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