6月1日，距离两部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“租赁新政”）仅一个月，中国银行保险监督管理委员会就发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称“通知”）。反应可谓相当迅速，可以预见各大保险公司、保险机构都在摩拳擦掌，跃跃欲试长租公寓市场的深浅。

那么问题来了，在租赁新政鼓励的证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体中，为什么首先反应的是保险资金呢？另外，在租赁新政发布之前，保险资金也是可以投资公寓的，为什么在新政发布之后保险资金才对长租公寓如此重视呢？带着这两个问题，让我们来一起探讨保险资金投资长租公寓背后的逻辑。

保险投公寓是“周瑜打黄盖”

首先回答第一个问题，保险资金之所以对投资长租公寓反应如此积极，是因为长租公寓的资金需求与保险资金几乎是最完美的匹配，保险资金投长租公寓，可以说是周瑜打黄盖，两者各取所需、相得益彰。

为什么这么说呢？首先让我们看看长租公寓的资金需求。未来长租公寓的盈利模式主要有三类：1、资源模式：以较低成本获取土地资源或者房源、金融资本资源，以及人才资源；2、品牌模式：让租客认可品牌，愿意为品牌付出高溢价；3、资本模式：即通过REITs或独角兽上市等资本运作实现公寓资产的证券化。

无论是资源、品牌还是资本模式，前提都需要公寓实现稳定运营且有可观的现金流。而公寓项目从开发设计到步入正轨，往往需要一两年时间，到开始盈利则需要5年左右。也就是说，投资长租公寓是一个长期的项目。如果投资者想赚快钱，那显然不是长租公寓的良配。其次，长租公寓属于重资产，对投资者实力规模也有一定要求。再次，租赁新政中还提到住房租赁资产化的意义在于可以“提供中等风险、中等收益的投资品种”。所以我们可以总结，中等风险、中等收益、重资产、长周期是长租公寓作为投资产品的主要特点。接下来，再让我们看看政府鼓励的几类投资主体的资金特点。

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