彭文生：土地供应不是主要因素，房价高的根本性是金融问题(4)

我们看金融历史，信贷长期持续扩张带来金融危机，几乎都是和房地产泡沫联系在一起的，因为没有房地产泡沫这个抵押品价值的支持，信贷不可能扩张那么快。

我们中国还有一个特殊的原因，我们没有房产税，我们有土地出让金，很多人说土地出让金也是税，如果土地出让金是税，是未来70年房产税的资本化，这种资本化天然地和金融联系在一起，本来如果让年轻人未来70年交房产税，他是可以买得起房子的。但是把70年的房产税让他一次性交清，他就买不起房子了，就要靠贷款。土地出让金和房产税还有另外一个重要的差别，对年轻一代不公平。有的人说我已经交税了，你10年前交税了，当时交的税和现在的税基、房产价格比较，你的税率很低。现在土地出让金这个房价买地，也是交税的，税高得多。

这些因素使得土地的金融属性很强，天然地和金融联系在一起，金融周期用通俗的话讲，地产金融化、金融地产化。我们这几年是不是这样的态势?一个完整的金融周期是5~20年时间，上半场的繁荣大概10~15年，我们中国的金融周期从2008年应对全球金融危机信贷大幅扩张开始，到现在10年时间了，接近顶部，中美金融周期，往上信贷扩张，往下就是房地产价格下跌，信贷紧缩。

美国上一轮金融周期的顶点2007、2008年，拐点就是金融危机。过去几年痛苦地调整以后，2013、2014年美国进入新一轮金融周期的涨息阶段，加杠杆、信贷扩张、房地产新的繁荣。大家看美国经济怎么样，美国会不会发生新的金融危机?我的观点是美国在新一轮金融周期上升阶段，经济应该不会很差。当然人口问题、贫富分化问题是一个既有因素，我们现在可能回到了金融危机之前的大缓和时代，美国的宏观经济差也不差，好也好不到哪去。但是金融风险在累积，短期不会爆发，新的周期刚开始。

中国是接近顶部，风险比较高，这次金融工作会议非常及时，在这个时间点我们判断市场，判断加强监管，去杠杆，很多人都在问什么时候结束，会不会很快就完了，经济不好就重新开始了。

从金融周期的角度来看，问题显然没有这么简单。我们讲的是中期，未来几年的调整问题。一个底线就是还本付息，非金融部门、企业和家庭部门还本付息负担，美国金融危机以后明显下降，当然这个有利率下降的因素影响，当然也有去杠杆、债务紧缩的影响。我们中国2008年以后还本付息大幅上升，现在已经占了GDP的20%以上，每年产出的GDP越来越高的成分是分配给债权人，金融风险先不说，经济结构的恶化越来越严重。这是我们现在的问题。