彭文生：土地供应不是主要因素，房价高的根本性是金融问题(3)

我们似乎回到了上世纪30年代之前的时代，资产泡沫、金融危机、贫富分化。但是这次和上世纪30年代之前有一个重要的差别，上世纪30年代之前还没有完善的政府提供的安全网。1913年建立美联储，1933年美国建立政府保障机制，上世纪80年代以后这一轮金融自由化伴随着政府兜底，政府提供的安全网。所以金融波动的频率没有上世纪30年代之前那么高，上世纪30年代之前美国银行破产是非常常见的。所以才有我们今天讲的金融周期的问题，为什么?金融自由化和政府的安全网保障结合起来，使得金融有很强的顺周期，在一段时间繁荣持续时间比较长。但是任何事情都有一个度，到了最终不可持续的时候，就开始下一轮的调整。这是我想讲的第一个误区，过去几十年。

第二个误区，房价高到底是土地供应有限还是金融问题。这是一个非常现实的问题，有很多争议，流行的观点，由于土地供应有限，土地限制有没有道理?有一定道理，但是我们要分清主次矛盾。我认为房价高的根本性问题是金融的问题，土地供应是一个因素，但是不是主要因素。美国土地供应制度和我们国家是不是不一样?美国是土地私有化，但是美国同样有房地产泡沫和破裂。问题是金融，为什么说土地供应制度不是最主要的呢?和土地的特殊属性有关。我们说大城市土地供应有限，实际上也可以说是大城市人口密度高，土地的占有具有排他性，和一般资本品不一样，一般资本品越集中效率越高，规模效应，土地是反规模效应。占有的空间多了，我的空间就少了，排他性。土地供应有限，也可以说是城市的人口密度高，除非大家都住在农村，不要搞城市化，否则土地供应有限是一个天然的。

为什么是金融问题，因为土地的金融属性特别强，根本性原因是土地在所有的资产里面存续期、回报期最长，现在的价格是未来回报的折现，回报期越长，当前价格对利率波动的敏感性就越高。第二，正因为它存续期强，当前的收益、租金相当于未来70年的租金微不足道，所以土地的交易都依赖于外部融资，很少有人有这个能力靠自己的资金购买土地，都要靠外部融资，天然地和金融联系在一起。第三，房地产正因为它的存续期长，是最好的信贷抵押品。一旦银行欠贷，汽车做抵押，银行给你贷款大概也就两三年时间。但是土地不一样，土地的价格永远都在，而且有无限想象的空间，土地的用途可以改变，不像汽车只能作为交通工具，土地可以作为农业种植、住宅，所以土地是最好的信贷抵押品。