大幅增加住房用地供应 上海 “十三五”70万套租赁住房怎么建(3)

不过，有专家就指出，土地相对于市场是慢变量，城市土地供应主要取决于城市化的进程，是一个长周期的过程，房价的形成又受许多短周期因素影响。

由于房地产客观上具有居住和投资双重功能，因而也具有部分金融属性，当其成为一种投资产品时，面对的需求是无限的。但是，土地不仅有经济属性，还有社会、政治、文化及生态、安全等属性，不能也不可能做到无限供应。

因此，在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，为扼制房价上涨而单纯增加土地供应，并非房地产调控的良策，且极易造成对未来城市发展空间的“透支”。

那么，上海要怎么办?

从中长期看，上海的规划住房规模和土地供应可以满足城镇常住人口住房需要，住房总量基本平衡。但是上海房地产市场存在结构性供需错配。

这种错配有三：规划实施过程中存在阶段性的供需结构失衡，目前上海全市住宅量还不能满足实有城镇常住人口住房需求;租赁住房体系发育不足;住房供应和居住需求匹配性失衡。

也因此，在土地资源紧约束的新常态下，上海更重要的是解决这些错配。为此，上海提出了一个新目标——构建可负担、可持续的住房供应体系。

《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案中，“可负担、可持续的住房供应体系”被分解为四项内容，第一项就是要提倡租购并举，加大新建住宅中租赁住房的配建比重。

到底多少人要租房?这与中国的城镇化进程和人口流动密切相关。

数据显示，2016年末我国流动人口数量2.45亿人，相当于每六个人中有一个是流动人口。而东部地区依然是流动人口最集中的地区，接纳了超过70%的流动人口，且主要是跨省的流动人口。

以上海为例，至2016年末，上海全市常住人口总数为2419.70万人，其中外来常住人口980.20万人。

到目前为止，大量的流动人口共同创造了一个大约1.1万亿元的住房租赁市场，覆盖大约1.6亿人，主要是新就业大学生、跨城市流动人口或城镇化进程中的转移人口，以青年人为主。

但相对于房屋销售，租赁的占比还比较小。

链家研究院在一份名为《租赁崛起》的报告中称，2016年我国的租房市场大概占整个房屋交易市场规模的7%。但可以对比的是，美国2016年房屋交易规模在1万亿美元左右，其中租房市场高达5000亿美元，占整个交易市场规模的50%。