地王们的日子好过吗？上海“地王”被质疑变停车场(6)

此前，曾有地产媒体对融信中国资本运作的逻辑总结为：先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值。

对此，融信中国向《中国经济周刊》表示，公司获取的土地按会计准则都是以历史成本计价，没有也不需要进行评估，在报表上不可以按评估值计价。近年公司净资产增加主要包括： 一是通过IPO募集资金，充实公司资本金；二是通过快速开发，加快项目交付、结转，获得留存收益增加；三是公司继续推进轻资产战略，部分控股非全资子公司在合并报表后增加了少数股东权益。“公司在发债时需在招债说明书中明确募集资金用途，对于已发行的公司债，已严格按照招债书承诺用途使用资金，公司债募集资金全部用于归还到期债务，并没有用于买地。”

上海的地王们还好吗？

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华告诉《中国经济周刊》记者，从上海近5年拍地的情况来看，名义上溢价率高企的地王项目可谓非常多。从2013—2017年土地拍卖的情况分析，溢价率超过100%的土地就有70余幅，通过其中20幅溢价率最高的项目可以发现，大部分位于城市的外围区域，特别是临港片区，由于起拍价格较低，甚至造成了溢价率达到了夸张的近400%，不过即便如此，成交楼板价大约为15000元/平方米，属于溢价率虽高，但成交楼板价绝对值尚可以接受的范围。

但以上溢价率最高的20个项目，未必是受关注程度最高的项目。第一太平戴维斯上海住宅销售部发现，除了临港片区以外，新静安的大宁板块和浦东前滩区域，可谓是市场关注度较高的热点板块，在这些热点区域中，有几个颇具代表性的项目，例如大宁金茂府是大宁的首个高溢价率地王项目，曾经备受市场关注的宝山顾村项目是2016年溢价率最高项目，静安中兴社区地块则是当年放出的唯一市中心地块。通过对这些地块的分析，可以观察市场上高溢价率地王项目的动态和走势。

从以上项目的现状看，既有已开盘销售项目，也有动工未开卖和未动工项目，但从土地获得时间来看，大致可以视为按着时间节点在走，当然有些项目从时间节点考量，节奏上确实稍有一些延后的迹象。

唐华表示，作为地王项目，对开发商资金链的考验尤其严峻，不排除有部分开发商头脑过热，在未做资金详细安排的情况下贸然拿了高价地块，从而为今后埋下隐患的例子。至于上海是否也会有类似南京地王停工情况发生，这个虽无法断言，但当前政府对于地块的出让，均采用复合招拍挂形式，对于开发商的资质要求越来越严格，也是希望从源头上去控制这种情况的发生。