地王们的日子好过吗？上海“地王”被质疑变停车场(7)

截至目前，今年上海住宅市场的成交面积和成交金额均大幅缩水，面积缩水56%，成交金额缩水46%，但成交均价上涨了22%，可以说在今年严格的预售证管控下，上海住宅市场的成交出现了较为明显的萎缩。

记者观察：地王卖股求生

50宗高总价地块过半产权出现变动

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的，高收益的同时，也存在极大的开发风险。某种意义上说，“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

放眼全国，随着持有时间的增加，越来越高的资金成本使得地王愈难盈利。

中原地产研究中心统计数据显示：2015年以来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的地块合计有50宗，这50宗地块中有20宗是2017年成交的，2016年成交20宗，另外还有10宗成交在2015年。

50个项目中，有29个项目基本确定了案名，但从销售情况看，预期接近万亿的50个项目，目前的签约额合计仅277.5亿元。虽然2017年的高总价地块不太可能有签约，但按照正常的节奏，仅从2016年及2015年的30宗高总价地块看，2576.8亿元的土地款，获得的网签销售额最多也仅仅277.5亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从土地市场看，2016—2017年购入高价地的企业，基本按照正常周期都会在2017年入市，但全国严格的限价政策，导致大部分项目都出现了入市难。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地块在2017年上半年前入市，最近大部分项目都处于停滞状态。

高价地项目入市难度高，而这些地块因为拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

从产权角度看，50宗高总价地块因为涉及的资金体量大，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，引入更多的资金分担市场风险成为市场主流。其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动。

从资金情况看，2017年房企融资难度越来越大，各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生，预计后续还有更多的项目会出现股权变动。

2017年，住宅土地成交逐渐出现持续降温的现象，多城市住宅土地溢价率明显下滑。

中原地产研究中心统计数据显示：2017年来一线城市合计成交住宅土地198宗，成交金额达到了3715.15亿元，创造了住宅土地年度成交纪录，从溢价率看，则只有18.76%，是最近多年来的最低点。

部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标。截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗，其中一线城市北京出现一宗，广州出现两宗。合计数据相比2016年同期上涨四成。