大中小城市协调发展 推动房价体系趋于合理(5)

  六、部分城市房价体系偏离合理水平

  住房需求是驱动楼市发展的最主要动力，包括消费性需求(自住性、改善型)、**性需求、投机性需求的释放或短期叠加会对住房市场产生重要影响。而以套利、炒作为主的**投机性住房需求具有短期内迅速涌入楼市的特点，催高楼市虚火，导致房价体系超出合理体系的水平。

  多数三线以上城市的房价收入比超过合理水平。按照世界银行对全世界房价与收入关系的经验标准，房价收入比为3-6较为合理。利用2015年数据研究发现：在全国104个一、二、三线城市中，房价收入比在6以上的城市为58个，占比55.8%，其中处于6-9区间的有45个，9以上的样本有13个，表明一些城市的房地产泡沫比较严重。

  房价体系不同城市体系，分布更为陡峭，单中心性显著。从全国地级及以上城市房价与常住人口分布来看，房价呈现出的右偏态性弱于常住人口，同时其众数的概率密度小于常住人口，这意味着其分布更为集中。

  房价体系影响城市的规模体系和功能体系。房价体系的变动相对于城市体系存在一定的独立性，并通过生活成本效应与收入效应影响城市内部居民的效用水平、产业规模以及城市间的要素流动等途径对城市体系产生反作用。房价升高可能挤出低技能劳动力，提高劳动力素质，促进城市功能提升，对人口产生一定吸引力，但也有可能导致居住成本上升，使得人口流失、功能弱化。房价体系对城市体系的反作用存在滞后性，故使用房价对数一阶滞后考察两者关系。房价对数一阶滞后对常住人口对数的影响为倒U型曲线的前半段，即两者存在正相关失的关系，但随着房价的升高，对人口规模的促进作用逐步减弱。

  七、房价体系对中国经济转型升级的影响

  经济转型升级是指经济发展形态与方式的转化提升。转型升级的过程就是经济竞争力提升的过程，从形式上是指经济形态的高级化、多元化、新型化和正常化，从内容上是指需求结构、产业结构和要素结构的改进和提升。转型升级向其他事物发展一样有自身发展的规律，分为前期积累、中期发展与后期扩散，即孕育期、极化期、扩散期。一个国家不同区域和产业的转型升级进程会有所不同，会经历由趋同向分化，再由分化向趋同的过程，其转型升级的速度也将经历缓慢推进—加速推进—减速推进的过程。