大中小城市协调发展 推动房价体系趋于合理(6)

  中国正处在转型升级的极化期，即少数中心城市正在聚集周边的资源要素加速推进转型升级，并导致与周边和全国整体区域的分化。深圳等个别城市和产业已经实现转型突破，中国的高铁、航天、**等成为新兴产业的领跑者，但城市转型升级长期步履蹒跚。由于集中力量办大事的规模优势，大国有条件实现转型升级的突破，但必须防止和打破转型升级的“极化” 陷阱。事实上，转型升级需要条件和动力的双引擎，但是现实中条件往往是一把双刃剑。其中，房价体系就是一把非常锋利的双刃剑。

  房价体系至少从两个方面影响转型升级和竞争力提升的机制。第一，房价通过成本渠道影响经济的转型和升级；第二，房价通过**渠道影响经济的转型和升级。当房价在一定范围内和在一定增幅内，其有利于吸引资本、倒逼创新、挤出低端产业，房价可能是转型升级的杠杆。当房价低于一定范围与增幅，将不利于吸引资本、挤出低端产业，房价高于一定范围与增幅，将不利于引导资金投入创新、吸引高端人才与要素。在这两种情况下，房价体系将是转型升级的陷阱。

  为了定量分析房价体系与转型升级关系，本文构建经济高级化指数，分析不同城市房价对转型升级的不同影响。经济高级化指数(产业结构升级)包括关键产业从业人员占比、地均GDP、全社会固定资产**占GDP比重(逆向)、专利授权数。这四个指标依次反映了产业素质、城市土地利用效率、需求结构、城市主体创新能力。鉴于我们研究的转型升级主要是指要素驱动向创新驱动的转型，选择的样本主要是中国的一、二、三线城市。

  根据已有经验与研究，本文将房价收入比划分为4个区间，低于4为较低区间、4-6为合理区间、6-9为较高区间、大于9为过高区间。同时将经济高级化指数三等分为三个区间：高、中、低。绘制经济高级化指数与房价收入比散点图，观察样本城市分布，可以将之划分为8个分组。

  依据分组结果，考察不同组样本城市经济高级化指数四个指标的具体方位，对城市房价泡沫与结构转型做进一步分析。

  第一组城市经济高级化程度高，但房价过高，威胁转型升级。该组城市包括深圳、北京、上海。深圳、北京和上海的经济高级化指数与房价收入比排名均位居前列。该组城市在每百人高新技术产业劳动力数、地均GDP、全社会固定资产占比、专利授权数四个指标上，均位于前列。这些城市产业素质好，土地利用效率高，需求结构合理，创新能力强。一线城市作为中国经济中心与创新中心，固然房价收入比过高，存在房价泡沫，但其经济增速、收入增长预期与创新能力等因素有效支撑了房价预期。