大中小城市协调发展 推动房价体系趋于合理(4)

  房价体系越来具有城市群特征。首先，城市群与非城市群房价间房价差距增大。2001年以来，中国城市群房价均值与非城市群内房价同步增长，其房价差距逐年增大。其次，不同级别城市群房价分化显著，一线城市群房价与二线城市群房价差距逐步增大。按照城市群的发展、发育状况以及在世界、全国和区域层面上的定位，课题组将中国城市群划分为一线、二线、三线和四线城市群。在3个一线城市群与7个二线城市群中，一线城市群房价均值(珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群)总体领先于二线城市群房价均值(海峡西岸城市群除外)，表明这三大城市群内城市房价水平普遍较高，且保持连续攀升态势。其他城市群的增长趋势不一，城市群房地产市场区域分化趋于明朗。最后，一线城市群内房价差距开始降低，二、三线城市群内房价差距有所增大。幂指数估计值与城市城市群内城市房价差距成正比，幂指数下降意味着城市群内的房价趋于收敛，反之亦然。中国一线城市群内房价—位序的幂指数低于二、三线城市群的幂指数，且逐年降低，这说明中国成熟城市群的群内房价趋于收敛，不同级别城市群内房价分化加剧。

  五、房价体系由城市体系因素决定

  由于中国城市房地产市场的特殊性，其供给面受土地供应等因素限制，供给弹性较小，主要受需求面影响。城市体系的基本决定因素为人口规模，人口规模与增速是房地产市场需求的基础，所以城市体系对房价体系有重大影响，房价体系的多层次与集群化，正是中国多层次、集群化的城市体系在房价体系上的投影。

  房价体系与城市体系总体上具有一致性。首先，房价与人口、经济密度基本同步分化。中国地级及以上城市房价与常住人口、地均GDP的变化趋势高度一致，均值同步提高，标准差逐年增大，变异系数有所增大，人口规模对房价有较大影响。其次，城市规模引力指数与房价引力指数存在显著的正相关的关系。根据引力模型计算了两两城市之间可达性指数，然后根据285个地级及以上城市两两之间的可达性矩阵，计算出每个城市与全国其他284个城市的空间相互作用总和，是为城市规模引力指数。

  房价体系与城市体系具有相似性。首先，房价体系与城市体系都具有多层次性，但前者层级更多。房价体系可分为8个层次，前4个层次样本较少，只有13个。房价体系可分为9个层次，前5个层次样本较少，只有11个。其次，房价体系与城市体系都具有集群化的特征。从城市人口空间自相关与城市房价空间相关图可以看出，两者都具有高高—低低的集群特征。