大中小城市协调发展 推动房价体系趋于合理(2)

  二、房价体系中心性具有四大表现

  中国285个地级及以上城市的房价体系呈尖塔形分布。即极少数高房价城市与其他城市房价差异巨大。中国城市房价呈现强烈的右偏态分布，如果将其逆时针90度旋转，则为尖塔形。房价最大值为深圳的33942.16元/平方米，是房价均值的6.41倍，中位数的7.69倍。

  从绝对价格来看，中国城市房价体系具有多层次性。对中国285个地级及以上城市2015年商品房销售均价进行聚类分析，我国城市的房价从高到低可分为9个层次，样本数量依次增加。

  中国房价体系具有集群化特征。城市房价在区域空间维度上高—高集聚与低—低集聚特征并存。利用中国285个地级及以上城市商品房均价数据，基于地理距离权重矩阵测算房价空间自相关Moran散点图。城市房价Moran指数值为正，在1%水平上显著，中国城市房价具有显著的空间自相关性。从散点图上各象限内城市散点的数量及密集度来看，大多数地级及以上城市(房价)处在第一象限(高—高集聚的区间)和第三象限(低—低集聚的区间)，整体上呈现了高房价城市被高房价城市所包围，低房价城市被低房价城市所包围的集群化特征。

  全国层面上房价体系单中心性显著。根据房价—位序的关系，作为系数的幂指数估计值n大于1，表明城市体系内的城市房价差距明显，这意味着高等级城市的房价比齐普夫定律描述的更高，低等级城市的房价则相对高城市更低。2015年的我国地级及以上城市房价—位序关系的幂指数为2.230，较大程度偏离1，房价体系的单中心性显著。

  欠发达城市群内房价单中心性较强，成熟城市群房价中心性稍弱。各个城市群内幂指数估计值普遍大于1，各城市群内部房价高的城市与房价低的城市的差距较大。成熟的城市群其房价体系中心性稍弱，2015年珠三角城市群的幂指数估计值仅为1.15。

  三、房价体系的联系性具有四大效应

  房价体系的联系性表现为区域内城市的扩散效应、虹吸效应与区域内城市的传染效应与迁移效应。

  区域内房价的扩散效应在发达地区内(城市群)城市间比较明显。扩散效应指一个区域中心城市房价上涨，会带动周边城市房价上涨。在沪苏浙皖大长三角地区，上海对周边城市房价有重要影响。格兰杰因果检验发现，上海市房价变动是南京市、杭州市和合肥市房价变动的格兰杰原因，表明上海市房价是该地区房价本文扩散的传导源。此外，南京市的房价波动对合肥和杭州房价具有先涨带动后涨的波纹状扩散影响。京津冀城市群与珠三角城市群内也存在较为显著的扩散效应。