大中小城市协调发展 推动房价体系趋于合理

  正在经历人类历史上最大规模的城市化快速推进进程，多中心、群网化的城市体系雏形初显。与此同时，近年来中国城市住房的金融属性不断增强，房地产投机行为突出，房价很大程度上偏离了经济与城市发展的基本面，热点大城市的房价泡沫较大，房价收入比持续增高；不同城市房价的关联性越发明显，房价波动的空间分化日益显著。将不同城市的房价视为一个有机整体，从房价体系的角度探讨城市房价的决定及其波动机制，对于完善城市体系的相关理论，实现转型升级，加强国际竞争力，具有重要的理论与现实意义。

  一、何谓房价体系

  房价体系是在一定空间范围内，各种不同性质、规模和类型城市的住房价格差异分布、相互联系及动态变化的关系。为了测度中国房价体系的空间层级结构，借鉴城市体系方法，首先根据引力模型，测算285个地级及以上城（资料、团购、论坛）市房价两两之间的作用指数。然后根据作用指数构建房价引力指数与综合**秩数。房价引力指数是指房价体系中该城市对其他城市的作用指数之和，体现了该城市在房价体系中绝对位置。综合**秩数是指该城市对其他城市的作用程度之和，体现了该城市在房价体系中的相对位置。通过设定阈值，计算特定城市对其他284个目标城市的作用指数排名在阈值之上的数目，即为特定城市的综合**秩数。本文将阈值设定为5，即该城市对目标城市的引力指数排名在第5名及其以上，意味着该城市对某个城市的影响较大。若特定城市综合**秩数为n，表示该城市对其他城市的作用指数排名在第5名以上的数目为n。

  我国城市体系的层级结构显著。一线城市综合作用指数与综合**秩数均位居前列，深圳与北京市的综合**秩数大幅度领先于其他城市，分别为110与96，是房价体系的南北两大国家级中心城市，上海市也以较大幅度领先于其他城市，其余城市是三大中心城市所在区域次中心城市或其他区域中心城市。

  与此相对应，中国城市房价不仅形成体系而且具有中心性、联系性和变动性三大特征。中心性是指城市房价在房价水平的差异，体现出中心和边缘特征。联系性是指城市之间房价的相互影响。变动性是城市间房价受宏观经济、住房需求和住房供给等差异和共同的外部因素而产生的多样性变化。