楼市降温、地市火热，谁在高歌猛进？(6)

我们还可以看看大房企的土地购置，就可以更加清晰的预判他们未来的增速。

2013-2015年，前20强房企拿地总金额19837亿元，对应2014-2015年产生销售额合计67192亿元（严格意义上销售与拿地应该有半年至一年的滞后期），相当于每1亿元拿地金额大约可以产生3.4倍的销售额。

今年上半年，前20强房企拿地总额达到6592亿元，对应同期销售额19852亿元，差不多也是3倍，按照上半年销售业绩40%的惯例，预计下半年销售2.97万亿元，全年大约5万亿元，假设今年全国商品房销售额还能增长10%，前20强的市场份额也能占到40%左右，比去年提高约12个百分点。

前20强房企平均拿地销售占比为33.2%，这也是一个非常理想、但略偏保守的数字。

其中，拿地占比超过35%的有10家，未来这些房企的增长一定较快，因为相对激进的拿地策略也反映了管理层激流勇进的心态，并且有较多的土地储备可以支撑其快速开发。拿地占比偏低的房企未来增长或许会放缓，除非它们手上仍有大量土地储备，或者手握现金、伺机等待下半年显然更好的土地市场降温机会。

正如我们所提示的那样，下半年的住房市场存在下行风险，一方面，销售面积增速在逐月下降，预计下半年会降至个位数，这既是调控抑制需求导致客户萎缩，也是土地供应减少导致成交难以回升。另一方面，地市持续高热，地价高企、土拍溢价率不断创出新高，恰如去年一二线热点城市的情景复制，但面粉贵过面包的故事必定不会持久，房企、政府终究都要回归理性。

我们预测，下半年的降价似乎如钱江潮一般昼伏夜行、悄然临近，风险正在为越来越多的市场人士所关注，相信更多的降价信号弹会接连升空，但令人担心的是政府似乎还没有做好心理准备和政策准备。

我们所说的降价不仅是政府限价所为，更在于企业自救，中小房企断尾求生、甩货出逃，大房企拦截客户、抢夺市场，在那些房价调控力度过猛、房价上涨过快、客户流失过多的城市可能会率先出现降价。

当然我们不要指望房价会大降，因为“稳定依然压倒一切”，防“大起”与防“大落”同等重要。

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不论是什么样的市场，无论什么时候，永远都有买房者感到困惑。

有人担心房价会跌，总是瞻前顾后、犹豫不决，一次次错过机会，看到调控更紧、房价松动的报道更加纠结。

也有人总想抄底房价，但几乎没人能真正抄底，其实当大家都认为降价15%就是“底”的时候，市场往往在-10%的时候就反转了，因为大家都想趁着-15%未到之前提前下手，结果就没有底了，最终的“底”总是不会按照预期出现。

那么，到底什么时候买房好呢？

关键要看在哪里买房。

如果在一线城市买房，只要调控不放松，随时都是合适的时候。有人说成交量下降是房价下跌的先期信号，但其实成交量下降的背后是需求受限，而且供应减少所导致的。

再反过来想想，如果限价令取消，房价会怎样变化呢？想必答案是不言自喻的。当然，我们可以等等看看，唯一的问题就是想要的房子可能不会一直留在那里等着你。

如果在二线城市买房，就需要看看这个城市房价是否已经增长过快？未来供应是否充足？市场竞争是否将要进入白热化？如果是，就不必着急，这不仅因为房企抢夺客户大战或将一触即发，更因为调控周期不会结束。

去年11月，我们预计调控至少持续18个月，到明年3月两会之后，新一届政府发布施政纲领，调控才有可能调整。

但是现在来看，中央抑制资产泡沫的决心不会改变，“房住不炒”的大政方针不会改变，放松调控将导致市场失控的共识不会改变，再次刺激房地产拉动经济的企图不再成立，房地产或将进入限制性发展周期。

因此调控将延续更长时间，甚至贯穿下一届政府整个任期，当然调控也会让大城市的发展周期更长久。

二线城市分化也很明显，或许判断买不买房最简单的办法：就是只要政府调控没有转向的迹象，限价令就像当年计划经济的双轨制，买房就是赚双轨制的价差。