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楼市降温、地市火热,谁在高歌猛进?(4)

2017-07-17 17:38:38    智谷趋势  参与评论()人

从土地出让金排行榜也可以看出,城市政府希望抓住城市化进程结束之前的最后机会,抢割土地财政的最后盛宴。

谁能创造更好的城市环境和就业空间,谁就能抢占城市排行榜前列,变成更有吸引力的超级城市,当然也能在全国土地市场收割更多的出让金份额。

显然,没能在城市化进程的最后阶段抢到建设和发展机会的城市,也会在未来的城市竞争格局中败下阵来,当然土地出让金的分羹也会少了许多。

上半年的土地市场,不仅一二线城市热,三四线城市更热,这是很多人的困惑。

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三四线城市真的有那么美好吗?

显然,这是大水漫灌的后遗症。其实我们完全可以想象,从一块高地浇水,水一定会沿着低洼处逐渐扩散开来,特别是我们再用罩子把高处罩起来、不让水流进去,水只能流向更低处。

与此同时,地市高位溢价依然接连不断,不仅一二线城市土地价格依然维持高位,基本没降,三四线城市多地也出现高溢价率和高地价项目。

有些三四线城市近三年的土地出让金总额已经不低于一些二线城市,这意味着它们也想争夺未来城市发展的主动权,并且也受到了房企对于都市圈中小城市的追捧。

上半年,19个省的三四线城市中,有301宗地块土拍溢价率超过150%,其中高溢价土地绝大部分都出在都市圈核心城市周边。溢价率超过300%的地块有48宗,最高溢价率达到令人恐怖的773%,虽然其中有些地块的楼面地价在一二线城市看来并不算太高。

但是,三四线城市整体土地成交平均楼面地价已经达到4810元/平方米,非常接近二线城市土地成交平均楼面地价5179元/平方米(数据来源于克尔瑞报告),当然,三四线城市的整体楼面地价不可能超过二线城市,这也意味着三四线城市火热的土地市场好景不长了。抢到机会的城市捡了大水漫灌的漏子,抢不到机会的城市,在货币政策逆转的新周期里,不会再有机会了。

高歌猛进的还有标杆房企。

去年全国排名前23强房企的销售额合计达到3.15万亿元,占市场份额的26.8%。我们年初预计,最晚到2020年,它们的市场份额会超过50%也就是占据市场半壁江山。今年上半年,它们的销售额合计达到21473亿元。虽然国家统计局尚未公布6月数据,假定上半年全国商品房销售额增速与上月持平(实际上还是会下降2个百分点左右),前23强房企的市场份额将迅速提升到37.3%,这就是说,明年它们很可能提前实现市场份额过半的辉煌业绩。

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大象居然比小动物们奔跑得更快,其背后的逻辑究竟是什么?

有这样困惑的人恐怕不在少数。

从主观上看,大房企加速发展意愿更强、动力更足、期望规模更大,正应了我们前年所说:“有规模才有江湖地位、才有话语权”。这个话语权不仅是对供应商,也是对客户、对政府、对机构、对人才的。

今年2月份,我曾写过一篇微信,题目叫作《不进则没,龙头房企的车轮还在滚滚向前》,意思是说:“慢进则退、不进则沉没了”。

企业就是要做大规模,就是要加速奔跑,就像新城控股一样。我们已经看清未来房地产市场再也没有高速公路了,而是进入戈壁滩了,在戈壁滩上,新城控股就像一队骆驼,可以比骏马跑得更快。

企业先做大还是先做强似乎永远都是纠缠不清的命题。

关键词:高歌楼市