巴曙松、杨现领：正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑(5)

第四，购租并举是房地产长效机制的重要方向。长期以来，中国房地产“重买卖轻租赁”的倾向导致租赁市场发展严重滞后，一线城市租赁需求旺盛，但无论是供给数量还是租赁品质均难以满足需求，专业化、规模化租赁机构的发展缺乏良好的市场环境。

具体而言，构建基于存量市场房地产长效机制有以下几个建议：

第一，优化土地供给结构，增加土地供应主体，提高土地供应弹性。（1）土地供给不仅要与去化周期挂钩，还要与城市的产业、人口结构挂钩。近年来中国经济向服务业主导过渡，人口就业结构也更集中于服务业，实际上大城市居住需求扩张快于产业需求。城市土地供地应当根据产业结构的转变进行调整。对于北京、上海等特大城市，应该通过减少工业用地，引导产业转移带动人口有序疏解。适度提高住宅用地的比例，缓解供不应求的矛盾。（2）盘活存量土地，形成多元的供给主体。随着城市由制造业向服务业转移，工业退出后形成土地闲置或利用低效，但是目前土地性质变更存在制度性障碍，尤其是工业性质土地很难转变为住宅用地，这对于租赁供给不足的一线城市而言是巨大的资源浪费。因此，土地供应长效机制要着眼于盘活存量，建立闲置土地转让流通制度，有效推进土地性质变更，鼓励社会资本以参股、联营、转让等方式盘活废旧工厂厂房、仓库等低效用地，形成多元化土地供应主体。

第二，扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多需要靠二手房的流通。近年中国存量房流通率仅在1.6%-2.1%之间，比发达国家的水平平均偏低。一线城市的二手房流通率也比其他国际大城市偏低。这主要由于：（1）中国目前还没有房地产持有环节的税收，综合持有成本几乎可以忽略，但同时交易税费较多，房屋空置成本较低；（2）非商品房性质房屋流通受限。以北京为例，2016年已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到北京存量的33.6%，但换手率仅为0.39%。因此，扩大二手房流通，需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度，平衡政策性住房与商品住房的关系。