巴曙松、杨现领：正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑(2)

表：2015年北京首次购房首付成本

2015年

2016年

2017年

套均总价

305万

391万

533万

首套首付比

30%

30%/35%

35%

首套首付款

91.5万

117万/136万

186.6万

同时，本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高，手段更新，持续时间更长。一是调控范围更广，超过53个城市或地区出台限贷政策，37个城市出台限购政策。不仅调控一二线城市，不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房，同时也对二手房市场采取严厉的管控。二是调控力度更强，超过10个城市对首套房贷款实行“认房认贷”标准，一些城市连续3、4轮政策加码。三是调控效用更长，调控更注重“堵漏”，包括对于特定产品（商住、学区、平房）的调控，针对离婚和个税等规定的调整，在很大程度上避免了调控效果削弱。四是调控手段更新，近20个城市实行“限售”政策，对于“炒房”行为的打击最为严厉。

从时机上看，本轮调控正处于市场顶部回落之际，因此，调控节奏需要与市场自发调节力量形成相互互动。

第二，金融调控的力度在明显强化。从历史上多次调控经验看，因为房地产具有的资本密集的特征，金融政策的调整对房地产具有关键性作用。目前金融监管正在收紧，对房地产市场的影响主要体现在四个方面：一是严格贷款资质审核。调控后，北京等多个城市实行“认房认贷”的首套认定标准，“先卖再买”的换房行为被界定为二套，严格纳税记录和离婚资质，严控商住房贷款。二是控制贷款额度。各地提高了贷款首付比例，“认房认贷”严格了首套标准，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味着二套房几乎全款购买。三是延长放贷周期。2017年初以来，北京的部分银行的贷款放贷周期明显延长。目前商贷的平均贷款周期（批贷到放款）近2个月，较之前延长了1个月左右，这会延长交易周期。四是定向提升贷款利率。北京部分银行对首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%，上海地区已有银行对首套利率从9折上调至95折。以购房总款300万为例，定向加息后月供将增加3000元左右，25年的还贷金额增加90万元。房地产行业政策与金融政策同步收紧，政策的叠加效应对市场的冲击巨大。