巴曙松、杨现领：正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑(3)

在变化的市场环境下，需要高度关注房地产市场运行出现的一些新特征。第一，以换房为主的房地产需求结构实际是很脆弱的。北京换房交易的占比达到7、8成，买方与卖方之间的行为高度互联，相互影响，连环单的比重和关联长度不断增加，一旦中间任何一单无法交易，就会造成整个连环的中断，房地产市场容易大起大落，并滋生局部违约风险。如果购房者几乎在支付能力的上限临界点买房，市场的脆弱性更加明显。从外部换房看，一线城市的部分换房动力来自于二、三线城市的换房，因此在部分城市群中，一些城市之间的房地产市场实际上高度关联，一、二、三线城市的同步调控有可能会带来全国范围的连锁反应。第二，去杠杆的金融货币环境应当还会持续，进而继续对房地产市场形成紧缩效果。随着美元加息，人民币利率上升的预期强化，去杠杆的政策基调使得原来持续宽松的货币政策趋于紧缩。据央行统计，3月银行新增信贷同比减少25%，一季度累计新增贷款同比减少8.46%。再加上房地产贷款在调控下减少，流动性将可能进一步紧缩，对房地产销售也会发挥其紧缩效果。

从目前的趋势看，如果内外部政策环境没有明显的变化，本轮房地产下行对经济的影响预计会逐步显现。交易回落预计会带动下半年房地产投资回落。一季度全国经济增长6.9%，其中房地产投资的作用明显。调控使一、二线城市交易大幅下滑，房企融资渠道收紧，下半年房地产投资可能放缓。按2016年的市价评估，一线城市目前已经超过60万亿，如果房价下跌10%，相当于居民财富缩水6万亿。考虑到中国家庭居民资产中近60%的资产为房地产，资产价值的缩水也会产生一定的影响。

三.新的市场环境下房地产调控的政策重点

本轮调控中，各地政府采取行政手段控制房价快速上涨带来的风险，对于稳定市场具有必要意义。但是，考虑到变化中的市场环境，在具体的政策重点上需要关注如下几个方面：

第一，面向新房的调控手段与面向二手房市场的调控应当有所区别。二手房市场与新房市场的市场结构不同，二手房市场的主体为分散的个人，在换房的市场中，业主和购房者往往具有高度同一性，调控政策在二手房市场中的传导路径不同于新房，调控影响也更加具有不确定性。比如，930调控抑制需求的同时也减少了供给，市场上可售房源尤其是随时可签房源大幅减少，市场供需矛盾不降反升。目前，部分城市对二手房市场的调控也采取了类似新房的限价政策，业主报价超过标准线则不得挂牌，这看似设定了价格“天花板”，但却无法限制买卖双方线下交易，甚至加剧“阴阳合同”的问题，增加监管成本。