巴曙松、杨现领：正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑(4)

第二，促使市场短期降温的行政手段与面向房地产市场健康发展的长期手段应当有所区分。过去中国房地产近20年的快速发展，得益于1998年左右房地产供给侧方面的市场化改革。然而，在短期调控压力的驱动下，从土地出让到房屋建设再到房屋流通的各个环节，市场常常受到许多短期性行政手段的干预。尤其是本轮调控在不少城市所采取的“限价、限购、限贷、限卖”的措施，使房地产“去市场化”趋势明显，这些短期政策在未来可能仍将长期持续。从历史经验上看，行政干预的手段最终往往会扭曲市场供求关系，甚至可能带来其他寻租空间。如果短期的行政干预手段长期化，有可能会延缓房地产长效机制的建立。

四.立足新的市场环境，构建房地产市场的长效机制

对于房地产长效机制，中央经济工作会议强调要“符合国情”和“适应市场规律”。当前，中国的房地产市场已经到了一个历史转折期，开始进入新房、二手房、租赁齐头并进、均衡发展的阶段。从国际上看，日本进入存量房时代后，房地产政策以新建住宅为中心向以二手住宅为中心的循环型市场转变，即通过改建提高存量房的品质与性能，依靠二手住宅的流通，向可循环利用的存量型住宅市场转变。

结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题，房地产长效机制更应当注重以下四个问题：

第一，建立市场规则是长效机制的导向。从过去房地产调控的经验看，房地产市场过热或过冷，往往是“市场化不足”导致资源配置扭曲的结果。长效机制就需要发挥市场的决定作用，建立一系列市场运行规则，避免行政手段对市场的过度干预。

第二，供给侧结构性改革是长效机制的核心。从需求看，中国总体上已经由住房短缺向住房改善转变，城市之间分化和城市圈同化效应日益显现。但中国住房供给体系目前在不少城市依然较为僵化，特别是一级市场供给缺乏弹性，二级市场交易制度尚不健全，租赁市场发展滞后，难以满足住房需求升级变化。

第三，增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径。新房市场的制度延续较长时间，牵涉众多利益主体，在新房领域建立长效机制难度较大。近年来中国存量房上升的趋势明显，一线城市存量交易占比已经占据主导地位，但存量房市场的调控机制目前看在不少城市几乎为空白，因此，以增量改革来化解存量问题具有较高的可行性。