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巴曙松、杨现领:正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑

2017-05-10 10:40:17    金融读书会mp  参与评论()人

编者语:

自2017年3月中旬各地密集调控以来,全国房地产市场总体上持续降温。在房地产调控政策取得初步效果的同时,同样需要注意的是,中国的房地产市场经过多年的发展,已经出现了深刻的变化,此次房地产调控面临的市场基础与以前的调控呈现明显的变化,这就客观上要求房地产市场需要根据新的市场环境,把握房地产市场调控的新逻辑,特别是要注意防止多项短期政策叠加可能引发的局部风险。敬请阅读。

一.房地产调控的短期政策效果明显

从市场成交数据上看,本次政策调控的效果开始显现。北京、深圳、广州、天津和杭州二手房市场量价齐降,上海、南京、青岛成交量大降,价格趋稳。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一,成交均价环比下跌2.1%,扭转了2015年11月以来的持续上涨局面;深圳二手房成交量环比下降23.1%,成交均价环比下跌3.1%。

根据以往经验,政策调控效果显现一般具有一定的时间滞后,从市场操作角度看,往往有大量的在途单需要时间消化。各个城市市场预期普遍回落,业主挂牌价回落,调价中降价占比提高,客户议价空间提高。新增挂牌量和新增带看量都出现大幅下降。这些先行指标预示短期市场仍将保持下行态势。

二.正在变化中的房地产市场

从短期看,房地产市场及其运行环境正在出现明显的变化,房地产调控需要把握这种变化,进而理性评估房地产市场可能产生的叠加效果。

第一,房地产市场运行的内在变化正在显现。在本轮调控之前,除局部市场之外,全国的房地产市场总体上已经开始处于下行状态。2016年以来,房价的上涨幅度超过居民收入,实际购买力相对减弱。首先,从统计数据看,首次购房越来越难。北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元,按照首付比计算,首次购房的成本从2015年的91.5万提高到186.6万,上涨了1倍。房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”,导致北京真正的首次置业不到20%。刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现。其次,换房难度上升。从数据看,北京换房的年龄由2015年33岁推后到目前的35岁,换房增加的面积在逐年减少,以旧换新的比例在逐年降低,迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。

关键词:调控换房