北大专家：楼市投机应该遏制 投资应该鼓励(2)

冯长春：第三点，在市场和政府的调控干预下，如何处理好商品房的供给和政府保障？其实我们说市场说的价格的上涨，是不是和供给保障跟不上有关系，政府应该保障多大的比例。多年前我写过一篇文章，当时我是在香港看到美国在解决住房问题，当时是克林顿政府制定了一个政策，只保障15%的人，后来我算了一下我们这个国家中低收入比例太大，可能得按照房价收入比得80%。当然美国其实可能也不止15%，有一些是通过别的，比如金融政策、税收减免政策等等。现在不清楚一个城市保障的比例需要有多大，通过市场商品房的供给应该有多大，比例不清楚，所以没有办法制定保障开发的计划或者政策，住房的问题完全解决不可能，都得有一个时期。把这些关系比例处理好了，有计划了，这些中低收入的可以根据人口政策，可能有一个预期，这些也是长效机制上应该考虑的。

冯长春：另外，要考虑产权房和租赁房的关系，其实和商品房供给和政府的保障是有关系的。我们很多研究是我国自有产权，自有房产的比例很高，都90%了，像国外都比较低，像美国、日本稍微高一点，德国的比例只有40%多的自有住房，大部分都是租赁的。我们现在针对这个提出发展租赁市场，我觉得租赁市场要不要发展，发展多大，这也需要深入分析。当然这也是一个方向，引导住房消费，发展租赁市场。但是租赁市场是不是都是政府来包了，政府都建公租房，我觉得还得靠社会和企业建立租赁住房，甚至包括社会上的个人。就是刚才邹晓云也讲到，立法保障个人合法权益。像德国的租赁市场比较发达，但是政府不一定以立法政策来保证租赁的价格、租赁的权利，不是政府完全提供租赁住房，政府完全提供租赁住房也有问题。

冯长春：我在香港的时候，香港曾经有一段提出要改革，就是学我们的“房改房”，把这个以改革卖给个人，但是有不同的意见，后来没有改成。拿到政府的不公租房了，我就住在这个里面，一改变就可以买了，买了过几年房价就涨了，就可以赚一笔。但是没有轮到公租房就不干了，这样不公平，我没有轮到，你轮到了一卖就赚，而我没有轮到，后来没有实行成。为什么要改革呢？因为政府的负担太重了，住在公租房的人不像自有房产会爱护，但是公租房损坏很快，政府要不断维修，就像我们原来房改改革的时候有一些公房，政府负担很重，怎么样保证这也是一个问题，要发展租赁市场得靠社会、企业、政府多头的力量去解决。自有产权将来发展多大的比例，这也是要根据制定政策去引导消费也是有关系的，当然我们可以借鉴国外的经验，但是也不能完全照办。