北大专家：楼市投机应该遏制 投资应该鼓励(4)

冯长春：同时因城施策，大城市刚性的需求比较多，流动人口也比较多，像北京可能四五百万人，租房的人就很多。所以增加供给，土地的供给，有效的供给要增加，有效供给增加了以后，比如限购、限贷都是对消费者，怎么样对开发企业的监管也应该加强。比如买了地，存了地，有很多实力很强的企业，他说我土地储备很充足，结果就放在那儿没有有效的开发。所以要形成有效的土地供给。另外每年通过保障能够平移增长，我们保障的人群面广了，或者是保障的供给增加了，就可以对商品房的市场起到平移的作用。

从这些方面考虑，有一些供给从短期缺乏弹性，要增加供给的弹性，可能对市场的影响比较大。比如土地，应该说短期供给应该有弹性，但是结果做了计划以后没有弹性了，应该到供地计划，而不是按市场的需求是否要增加供给，没有考虑这个。当然房屋的供给可能短期确实没有弹性，现在需求量增加，现在开始盖三年以后才能供房，要把调控的实质考虑进去。

冯长春：从长期上来讲，我们要规范市场，一些法律法规要健全，比如住宅法、租赁法，法律能跟上，要规范管理市场。现在一说租赁市场不发育，其实很发育，都是灰色的、不规范的，都是个人在租了，北京很多家庭有两套房，至少有一套在出租。比如学区房，中关村二小，三居室一平米都是两万多。一种是个人租，一种是通过中介，但是对中介的监管规范化的管理不严，可能会造成市场上的混乱。

摸清家底，正确判断发展，做好规划，比如存量多少，现在不动产登记如果能公开信息就清楚了。到底一个城市现有存量多少，随着人口的增加，家庭的增加，需求量化应该是多少，做规划就能分清应该就能知道比例是多少。

冯长春：再一个就是建立平衡的新城，像伦敦附近的新城发展挺好，解决了城市空间优化的问题，另外对房价也得到了控制，特别是对大城市的房价。

建立多层次的住房供给体系和梯度消费体系。比如租赁市场有的共有产权的、自有商品房的、商品房高档改善的、多层次的供应体系，可能还没有健全，应该建立。然后让梯度消费，引导年轻人先租房，当然到了一定年龄，收入提高了，工作稳定需要买房，消费的引导。

冯长春：要有房地产发展的支撑体系保证，比如金融、税收体系，能够健全。

建立统一的土地市场。过去只提统一的城乡建设用地市场，应该是按照土地的所有制是二元结构，同权同价的思路，建立统一的土地市场，包括农村集体土地和城市国有土地，应该是一个统一的市场，能够流转。

由于时间关系我就讲这些，谢谢。