北大专家：楼市投机应该遏制 投资应该鼓励
中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会，北京大学不动产研究鉴定中心冯长春教授在会上表示，要处理好自有房子和投机、投资的关系。严格打击投机的现象，现在有一些政策制定对遏制投机是对的，但是有的投资如何考虑？比如说我有钱买了房，如果租赁市场能够发展，我把房子租给别人，也解决了政府负担，也能规范这个，所以投资应该是鼓励的。投机应该是遏制的。
详文如下：
冯长春：首先祝贺房地产蓝皮书的发布，应该说蓝皮书影响还是非常广泛的，已经发布了14年，内容也很全面，刚才王主任把2016年、2017年发展特征、问题、趋势都作了很详尽的报告。
我们去年也和倪鹏飞教授也组织过一个会，当时是城市百人论坛，有一个主题也是谈房地产发展的长效机制。今天这个题目是谈短期调控和长效机制，我想房地产稳健、可持续发展应该说和长效机制有关系，我们建立长效机制能够使房地产保持可持续健康的发展。所以要保持稳健、可持续发展我觉得应该正确认识和处理好几个方面的关系。
冯长春：一个是经济发展和房地产的关系，刚才我们也提到了，过去经济发展是唯房地产论，靠房地产把经济发展带动了。现在说要调控了，要保持，就要调。但这两个应该是相辅相成的，互相促进的关系，当然首先是社会经济，包括城市发展对房地产的需求可以促进房地产的发展，应该是这样的因果关系。但是房地产发展了，又反回来促进经济的发展。过去是靠房地产，不注重实体经济，这也不行，现在一下子说不发展房地产了，很多调控政策一跟上以后把房地产就搞死了，这影响面也很大。因为我们说房地产不光是本身，是一个长的产业链。原来我们说有50多个部门和行业的发展，房地产业不发展了可能又会影响到别的部门，这样会影响整体。所以我们要把关系认清楚，我们在制定政策或者是保持发展上才能有效应对。
冯长春：另一点，建立长效机制来看，我们应该考虑市场的作用和行政的干预，要处理好这两个关系。我们讲房地产市场不是一个完全自由的市场，各国来讲都会进行干预，行政的干预或者是调控。因为是有两重性或者是二元结构，很多中低收入不能只靠自己的收入来完全买到房子，必须要通过政府的保障去解决。我们处理好这两个关系，也可以制定政策，政府哪些情况下需要干预，当然现在调控房价就是干预，有一些干预是让它发展的，促进它健康发展的一些干预。
冯长春：第三点，在市场和政府的调控干预下，如何处理好商品房的供给和政府保障？其实我们说市场说的价格的上涨，是不是和供给保障跟不上有关系，政府应该保障多大的比例。多年前我写过一篇文章，当时我是在香港看到美国在解决住房问题，当时是克林顿政府制定了一个政策，只保障15%的人，后来我算了一下我们这个国家中低收入比例太大，可能得按照房价收入比得80%。当然美国其实可能也不止15%，有一些是通过别的，比如金融政策、税收减免政策等等。现在不清楚一个城市保障的比例需要有多大，通过市场商品房的供给应该有多大，比例不清楚，所以没有办法制定保障开发的计划或者政策，住房的问题完全解决不可能，都得有一个时期。把这些关系比例处理好了，有计划了，这些中低收入的可以根据人口政策，可能有一个预期，这些也是长效机制上应该考虑的。
冯长春：另外，要考虑产权房和租赁房的关系，其实和商品房供给和政府的保障是有关系的。我们很多研究是我国自有产权，自有房产的比例很高，都90%了，像国外都比较低，像美国、日本稍微高一点，德国的比例只有40%多的自有住房，大部分都是租赁的。我们现在针对这个提出发展租赁市场，我觉得租赁市场要不要发展，发展多大，这也需要深入分析。当然这也是一个方向，引导住房消费，发展租赁市场。但是租赁市场是不是都是政府来包了，政府都建公租房，我觉得还得靠社会和企业建立租赁住房，甚至包括社会上的个人。就是刚才邹晓云也讲到，立法保障个人合法权益。像德国的租赁市场比较发达，但是政府不一定以立法政策来保证租赁的价格、租赁的权利，不是政府完全提供租赁住房，政府完全提供租赁住房也有问题。
冯长春：我在香港的时候，香港曾经有一段提出要改革，就是学我们的“房改房”，把这个以改革卖给个人，但是有不同的意见，后来没有改成。拿到政府的不公租房了，我就住在这个里面，一改变就可以买了，买了过几年房价就涨了，就可以赚一笔。但是没有轮到公租房就不干了，这样不公平，我没有轮到，你轮到了一卖就赚，而我没有轮到，后来没有实行成。为什么要改革呢？因为政府的负担太重了，住在公租房的人不像自有房产会爱护，但是公租房损坏很快，政府要不断维修，就像我们原来房改改革的时候有一些公房，政府负担很重，怎么样保证这也是一个问题，要发展租赁市场得靠社会、企业、政府多头的力量去解决。自有产权将来发展多大的比例，这也是要根据制定政策去引导消费也是有关系的，当然我们可以借鉴国外的经验，但是也不能完全照办。
冯长春：中国的住房消费习惯不一样，有自己的房，可以作为一个资产传给下一代，另外住在自己的住房里面踏实，租的房子总是不踏实，消费的习惯、生活的习惯也影响到我们。
要处理好自有房子和投机、投资的关系。严格打击投机的现象，现在有一些政策制定对遏制投机是对的，但是有的投资如何考虑？比如说我有钱买了房，如果租赁市场能够发展，我把房子租给别人，也解决了政府负担，也能规范这个，所以投资应该是鼓励的。投机应该是遏制的。
房价和支付能力，现在房子是用来住的，不是用来炒的。但是房价影响比较复杂，有的国家不限制房价，保障的要限制，市场上不限制，有保值、增值或者是有市场的价值，限制了有一部分人的资产或者是价值就贬值了。但是通过政策保持市场价格能够平稳，根据我们支付能力，这就涉及到很多方面，土地的价值上升了可能房价就上升了。我们的支付能力可能增长的慢，房价增长得快，可能就承受不了。
冯长春：在处理好这几个关系的情况下，从短期调控来讲，把这几个关系处理好才能建立长效机制。从短期来看，我们调控的政策分类调控，因城施策，也是前些年提出的，我们老提中国的差异性太大，不能一刀切的政策，从2014年提出差别化的调控政策。当然这些政策从短期来看，有见效的，也取得了一些效果。但是也存在过去我们说的调控一调就死，一放就乱。前两天网上就说了，现在房价倒是有回落的迹象，但是买不到房了，想买房的人买不到房了，市场、企业、开发商有房不卖了，就放在那儿。现在有一个调控的政策，你要办了预售不卖不行。前两天万科的房子都卖了预售，必须要卖。但是没有办预售的就停了，说等等再看。这些市场怎么调控，一调就死了，想买房也买不到了。而且要分因施策，什么引起的市场的变化，短期来看应该考虑两到三年，原来说房地产开发周期住宅最短也要两三年的时间。可能会马上见效，但是周期的波动性可能太大。
冯长春：比如去年二线城市，厦门、合肥涨的比较快，包括南京，当然一线城市也都在涨。这里面要分析是由于一些土地供应和住房的竣工，销售的供应减少引起的房价上涨的原因吗？或者是产业发展引起了就业增加，但是人口就向那儿流动了，就像合肥，是不是经济发展快、产业发展快，就业增加了，需求量增加，价格也上涨了。还有一种是不是都跑到南京、合肥投机了，因因施策。调控以后在这两三年之内，我把土地供给了，开发到房屋到市场也得三年以后，控制这个变化从短期来看，施策效果更好。如果分析合肥，因为产业发展，就业增加，需要增加，那就不是打击投机了。短期上应该从这些方面去理调控的政策。
冯长春：同时因城施策，大城市刚性的需求比较多，流动人口也比较多，像北京可能四五百万人，租房的人就很多。所以增加供给，土地的供给，有效的供给要增加，有效供给增加了以后，比如限购、限贷都是对消费者，怎么样对开发企业的监管也应该加强。比如买了地，存了地，有很多实力很强的企业，他说我土地储备很充足，结果就放在那儿没有有效的开发。所以要形成有效的土地供给。另外每年通过保障能够平移增长，我们保障的人群面广了，或者是保障的供给增加了，就可以对商品房的市场起到平移的作用。
从这些方面考虑，有一些供给从短期缺乏弹性，要增加供给的弹性，可能对市场的影响比较大。比如土地，应该说短期供给应该有弹性，但是结果做了计划以后没有弹性了，应该到供地计划，而不是按市场的需求是否要增加供给，没有考虑这个。当然房屋的供给可能短期确实没有弹性，现在需求量增加，现在开始盖三年以后才能供房，要把调控的实质考虑进去。
冯长春：从长期上来讲，我们要规范市场，一些法律法规要健全，比如住宅法、租赁法，法律能跟上，要规范管理市场。现在一说租赁市场不发育，其实很发育，都是灰色的、不规范的，都是个人在租了，北京很多家庭有两套房，至少有一套在出租。比如学区房，中关村二小，三居室一平米都是两万多。一种是个人租，一种是通过中介，但是对中介的监管规范化的管理不严，可能会造成市场上的混乱。
摸清家底，正确判断发展，做好规划，比如存量多少，现在不动产登记如果能公开信息就清楚了。到底一个城市现有存量多少，随着人口的增加，家庭的增加，需求量化应该是多少，做规划就能分清应该就能知道比例是多少。
冯长春：再一个就是建立平衡的新城，像伦敦附近的新城发展挺好，解决了城市空间优化的问题，另外对房价也得到了控制，特别是对大城市的房价。
建立多层次的住房供给体系和梯度消费体系。比如租赁市场有的共有产权的、自有商品房的、商品房高档改善的、多层次的供应体系，可能还没有健全，应该建立。然后让梯度消费，引导年轻人先租房，当然到了一定年龄，收入提高了，工作稳定需要买房，消费的引导。
冯长春：要有房地产发展的支撑体系保证，比如金融、税收体系，能够健全。
建立统一的土地市场。过去只提统一的城乡建设用地市场，应该是按照土地的所有制是二元结构，同权同价的思路，建立统一的土地市场，包括农村集体土地和城市国有土地，应该是一个统一的市场，能够流转。
由于时间关系我就讲这些，谢谢。