7月政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。5月开始银行信贷、信托、境外发债、供应链等地产融资渠道收紧。特别是从7月至今，银保监会窗口指导要求控制地产信托业务规模，发改委规定房企的海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，银监会规范供应链融资，人民银行召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会认为房地产占用信贷资源依然较多，房企融资环境处于收紧状态。

2019年1~7月房地产开发到位资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速较1~6月降低0.2个百分点；7月当月房地产开发到位资金1.48万亿元，同比增长5.8%，如图11所示。销售回款增长为房地产开发到位资金增长提供动力，此外在地产融资逐渐收紧大环境下，房企寻求境外融资来偿付到期债务。

分项目看，7月银行贷款增速放缓，信托融资收紧后房企自筹资金迅速走弱。国内贷款和自筹资金以及利用外资情况有所改善，如图12、13所示，1~7月国内贷款1.54万亿元，同比增长9.5%，增速较1~6月提高个1.1个百分点；利用外资61亿元，同比增长83.6%，增速较1~6月提高了31.8个百分点；自筹资金（主要为债券和非标融资）为3.10万亿元，同比增长2.8%，增速较1~6月下降1.9个百分点；定金及预收款3.40万亿元，同比增长9.6%，增速较1~6月微增0.6个百分点；个人按揭贷款1.52万亿元，同比增长11.3%，增速较1~6月微增0.2个百分点。

2018年以来，国内货币政策在实际操作中偏宽松，目前调整所产生的效应还正在进一步形成和落地过程中，存贷款利率水平也在波动中下行。虽然当下货币环境相对宽松，但地产融资收紧控制状态可能会持续。各渠道融资收紧的背景下，未来房企土地投资的步调会放缓，销售资金回笼值得关注，谨慎对待今年房企资金链风险，尤其是高杠杆快周转的民营房企。

下半年地产固收产品集中到期的资金规模较大，7~12月预计将有超过4000亿元的地产债券、ABS到期。与此同时，地产信托业将在下半年迎来2997.15亿元到期。考虑日渐收紧的融资政策，地产公司特别是中低信用评级主体的偿债压力较大，建议关注房企资金链。

（李湛系中山证券首席经济学家、研究所所长，中国证券业协会首席经济学家委员会委员、中国首席经济学家论坛理事）

第一财经获授权转载自“首席经济学家论坛”微信公众号，原标题：《李湛：金九银十在即，地产再降温，房企资金链会崩吗？》

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