截至8月30日，2019年全国已有327家房地产开发公司宣布破产。

8月29日，据其他媒体报道，多家银行已收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发额度。同时，地产类信托融资亦在收紧，除严格符合“424”的项目外，其余地产信托项目的备案申请基本被叫停。

与此同时，发改委还限制了海外债，海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，银监会规范供应链融资，人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，认为房地产占用信贷资源依然较多。

房企融资环境处于收紧状态。

2019年1~7月房地产开发到位资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速较1~6月降低0.2个百分点；7月当月房地产开发到位资金1.48万亿元，同比增长5.8%。融资收紧的情况下，房地产开发到位资金的增长主要靠销售回款拉动，此外房企寻求海外融资，兑付到期债务。

虽然当下货币环境相对宽松，但地产融资收紧控制状态可能会持续。下半年地产固收产品集中到期的资金规模较大，与此同时，地产信托业下半年到期规模达2997.15亿元。考虑日渐收紧的融资政策，地产公司特别是中低信用评级主体的偿债压力较大，房企资金链将成为关注的重点。

土地投资下滑叠加融资收紧，地产投资增速如期回落

除了前瞻数据土地投资下滑给地产投资增长形成压制外，融资收紧和销售预期的改变也对土地投资增速形成压制。2019年1~7月房地产开发投资完成额72843亿元，同比增长10.6%，较1~6月下降0.3个百分点，增速连续3个月回落，如图1所示。

房地产投资增速连续三个月回落，如我们前期报告预测，考虑到2019年以来全国土地投资疲软的情况，预计拿地负增长会在今年三季度传导到新开工投资走势上。

此外，开发商融资和销售回款的走弱也对地产投资的资金来源形成一定压制，今年5月以来，多部门发文规范房地产融资，房地产开发企业的多个融资渠道收紧。预期方面，地产严监管和销售趋冷逐渐改变市场预期，开发商的投资预期进一步降低。

前期开工传导到施工，施工支撑房地产投资增速保持在10%左右的增速，但后期房地产投资增长动力不足。1~7月房屋新开工面积12.57亿平方米，同比增长9.5%，增速较1~6月降低0.6个百分点；1~7月房屋施工面积79.42亿平方米，同比增长9.0%，增速较1~6月提高0.2个百分点；1~7月房屋竣工面积3.73亿平方米，同比下滑11.3%，降幅较1~6月缩小1.4个百分点，如图2所示。

单月走势看，7月房屋新开工面积2.02亿平方米，同比增长6.6%，增速较6月降低2.3个百分点；6月房屋施工面积2.19亿平方米，同比增长15.7%，增速较6月提高6.2个百分点；7月房屋竣工面积0.49亿平方米，同比下滑0.6%，降幅较6月缩小13.4个百分点，如图3所示。

因为23号文和之后的窗口指导，前端融资尤其是信托融资大幅收紧，这限制了土地投资的融资渠道，7月土地投资的价量皆走弱。1~7月土地购置面积9761万平方米，同比下滑29.4%，降幅较1~6月扩大1.9个百分点；1~7月土地成交价款4795亿元，同比下滑27.6%，降幅较1~6月持平。

单月方面，7月土地购置面积9761万平方米，同比下滑36.8%，降幅较6月扩大22.6个百分点；7月土地成交价款984亿元，同比下滑27.3%，降幅较6月扩大15.8个百分点。“稳地价、稳房价、稳预期”的监管逻辑下，前端融资的收紧，土地价格回落，一二三线城市的土地溢价率在7月皆回落，如6所示。

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