股权融资升温，私募基金空间大

“其他渠道受限后，最近找我们的人越来越多了，大家都在说股权融资，我们主要是做排名前50的房企，它们融资成本大概是10到15个点，关键还是得看公司。”沪上一位房地产私募股权基金投资经理向记者说道。

房企的股权融资主要包括两部分：一是IPO、增发和配股，其中增发是最主要的方式；二是私募房地产股权基金，开发商充当GP（普通合伙人），承担无限连带责任，其他投资人为LP（有限合伙人），以出资额为限承担有限责任，退出方式包括地产项目销售回款、开发商回购、基金清算等。

今年上半年，股权融资规模不断扩大，发生股权交易的房企数量显著增加，甚至还有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。同策研究院监测数据显示，2019年6月监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上个月的41.32亿元，绝对值及占比都有提高。

到了7月份，这一数据稍有下降，40家上市房企实现的股权融资总额为69.46亿元，占总融资金额比重为7.74%。融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资，其中境内再融资金额为68.61亿元，占融资金额的7.65%，为新城控股转让多家项目子公司股权及债权，全部以现金支付。

值得一提的是，此前基金业协会曾专门针对私募基金向房企融资进行了严格的规范，称对一些投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的私募资产管理计划，暂不予备案；通过明股实债的方式受让房地产开发企业股权被暂停备案；另外，不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金。受此影响，投向热点城市项目的私募房地产股权基金进入了冷却期。

如今，情况稍有好转。中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远日前表示，尽管目前房企融资形势严峻，但在资金方面地产业仍然有很多选择，未来房地产私募股权基金将发挥越来越明显的作用。

他还称，商业地产周期长，很多企业在高周转、高杠杆的情况下较难维持运营或者发掘最大的价值，私募基金可以作为一个孵化器，来收购、开发或者改造管理并没有成熟的商业物业。

“但是做私募投资的话，尽调会比较难，房企有些信贷是藏在表外的，查不到，只能靠打听了。”上述基金经理说。

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