“以房养老”中的悖论

什么是财富？财富是今天不使用、储存起来留待未来使用的购买力。房地产、金银财宝、古董字画或者股票、债券等金融资产，都是财富的具体储存工具。这些资产之所以有价值，是因为它们在未来可以被转换为消费能力，比如把房子卖了拿到现金，然后再用现金来购买需要的商品或服务。

投资性房地产（指那些不以自住为目的的房地产投资）最终有多少购买力？换句话说，在未来某一个特定时点，比如五年或十年后，这些购买力被释放出来，能够交换到多少有用的商品或者服务？从全社会角度看，这要取决于那个时点上的潜在GDP，也就是全社会能够提供的全部商品或者服务。潜在GDP会随着时间有序、缓慢地上升。过去若干年，我国居民积累房地产的速度远高于GDP增速。这既来自于居民部门对于房地产的大量增持，也来自于房价本身的快速上涨——部分地区房价上涨速度甚至超过M2增速。

从个体层面看，我们来假设这样一种情况：如果一个居民家庭储存财富的方式是将每年40%的收入投资到房地产中，打算家庭成员退休后以此来购买养老服务，那么三十年以后这个居民家庭将会持有多少房产？若假设政策不做大的调整，物价不变或者以下所有计算均以2019年价格计，居民持有的房产以平均每年7%的速度增长（过去十多年实际增速远高于此），大致每十年会翻一番。每个家庭的财富现在是80万元左右，如果十年翻一番，那么三十年以后这个数字会翻三番，也就是变成了640（80*8）万元。

如果每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步释放出来，即在市场上卖掉，那么会出现什么情况？很可能出现严重的供需不平衡。那时候，每年可能都有几千万人步入养老阶段，大量的房子被释放出来。值得注意的是，这些房子还都是二手房。如果房地产依然是我们国家一个重要的经济支柱产业，那么三十年后另外还会有大量一手房被生产出来。市场中还存在那么多房地产需求吗？

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