三四线城市回调压力巨大

市场不确定性仍存时，中央政治局会议重申房住不炒、自然资源部强调分类供地、住建部将对城市市场预警，政策信号再为楼市注入“稳定剂”。

许小乐认为，在稳增长和防风险之间，既要通过适度宽松的货币流动性，加大对实体经济的支持，又要防止资金以不合法渠道流入房地产，进一步推高杠杆。年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。

克而瑞研究同样表明，当前一线和部分二线市场的阶段复苏，只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化，推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求“消耗”后市场或将复归常态。

“随着红五月开局不佳，未来城市成交分化格局将延续更长时间。”克而瑞研究认为，一、二线城市市场需求相对充足，成交量仍可维持高位；三四线城市难言乐观，房地产市场依旧面临一定的调整压力。

具体来说，长三角部分城市如南京、杭州、合肥、苏州等经过2018年调整，市场已逐步回归理性，供应也逐步放量。加之放开落户、限购松绑等新政，对成交也有一定刺激作用，预计这类城市成交量会小幅转暖。

以福州、厦门、南宁、昆明等二线城市为典型代表，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，加之政策调控也有不同程度松绑，市场回暖在意料之中。

中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，后期走势不容乐观。

实际上，城市分化之势早已显现。据上述社科院报告，在此前“小阳春”态势中，一线城市房价小幅上涨，准一线及二线城市房价涨幅扩大。但三四线城市房价涨幅略有收窄，“小阳春”基础并不牢固。

纬房指数监测显示，2019年3月，三四线城市房价平均环比上涨0.196%，涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为72个，比上月减少2个。三四线城市中的上涨城市占比为61%，比上月减少1.7个百分点。

“从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。”上述报告认为，三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。

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