从固定资产投资领域看，2017年以后，房地产投资确实成为一枝独秀，因为基建投资增速快速下降，制造业投资增速有所回落。房地产投资一枝独秀，固然有其合理的一面，如居民购房的刚性需求和改善性需求，但也存在一定隐患，即投资、投机性需求的占比仍比较高。

在房价不断上涨的前提下，地方政府通过卖地获得土地财政收入，开发商赚取利润，投资、投机者获得收益或潜在收益。此外，家电、家具、家装行业也从中受益，财产性收入的增加，带动消费增长，高端消费的增速尤快；同时还使得服务业比重进一步上升。

问题在于，房价不可能永远涨下去，投资增速也迟早会回落。泡沫破裂了以后，一地鸡毛怎么办？即便在高超的调控手段下，房价可以维持不跌，但土地财政恐怕难以维系，消费将进一步疲弱，还有很多意想不到的问题要爆发，即结构性问题会日趋严重。

例如，2018年，在房地产投资一枝独秀的背景下，民企的亏损面明显扩大，据2018年已经披露的年报看，上市公司的亏损比例已经超过2008年，且股权质押融资问题也成为难题。

科技型民企大股东股权质押率高于非民企

来源：WIND，中泰证券研究所谢春生供图

从今年第一季度的投资数据看，民间投资增速再度回落，从7.5%降至6.4%。这是否说明房地产投资高增长对于制造业投资带来一定的挤出效应？

来源：WIND，中泰证券研究所梁中华供图

在2010年之前，我国的房地产周期与经济周期的波动比较一致，但2010年之后，房地产政策在一定程度上也成为了逆周期调控政策，房地产与地方政府的利益更加紧密，稳增长与稳房价具有了同样的含义。其结果就是中国经济的潜在增速下行，房地产的上行周期却被拉长了。

因此，我们已经不能从单纯房地产周期来判断经济周期，因为经济周期性下行早在2011年就已经开始了，其间GDP增速之所以缓慢下行，是因为采取了逆周期的财政和货币政策，其代价是全社会杠杆率水平的大幅上升和边际刺激效应递减。

2015年至今年一季度，固定增持投资增速大约下降了4个百分点，GDP增速下降0.6个百分点点，说明经济仍处在下台阶的过程中，但为何挖掘机的销量还能保持两位数的超高增速呢？

原因之一，随着劳动力成本的上升，机器替代人是大趋势。如2010年以来，小挖的销量占比不断上升，说明用途更广的小挖在替代人力方面更具有优势。

不同载重量挖掘机销量比重变化

来源：WIND，中泰证券研究所朱荣华供图

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