“住房反向抵押贷款”是一个新生事物，很多地方政府部门都是第一次接触，无论是政策法规，还是业务流程、体系机制，都需要重新梳理建立。

幸福人寿人士就对第一财经记者表示，该项业务从老人签订投保意向书、房屋评估、法律尽调、房屋抵押、公证，到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2~3个月时间，最长的一单历时9个月。在双方对房屋评估价值、每月能领取的养老金数额达成一致之后，双方去房屋所属各区局办理不动产抵押登记，这是整个业务中最容易“卡壳”的环节。

业务办理前期至关重要的第一步是确认“房屋性质”问题。我国房改后，房改房在补交土地出让金后成为可以自由上市交易的商品房，但有的央产房（中央在京单位已购公有住房）由于单位为保密性单位等原因，只能在系统内部流转。

前期至关重要的另一重要因素是“产权性质”。根据规定，只有老人拥有100%完全产权的房屋才可以做抵押。此外，补领结婚证、房产证增名等，也是这个环节的常见问题。

再者，传统的银行抵押贷款都是正向抵押，会约定一个具体的抵押期限和金额，但反向抵押领取终身的特质，抵押期限与金额均与投保人寿命息息相关，是不能提前约定抵押期限和抵押金额的，相关政府部门的办理流程、管理规定等都需要重新匹配与完善，否则无法支持相关业务办理。

国外开展情况如何

‌‌“以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应是在20世纪80年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家纷纷进行了‌‌“以房养老”的探索。但在国外，“以房养老”也属于小众市场。

第一财经记者了解到，在美国，住房反向抵押养老保险的主要参与机构为银行，保险公司主要是提供保障。贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。美国联邦住房管理局可提供给九成以上老人按揭贷款。

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