东部沿海省份福建的7个普通地级市中，除了三明微降外，其余6个地级市的城区人口均实现了增长，其中泉州增长了21.1万人，莆田增长了18.3万人。

也就是说，无论是在东部沿海地区还是在中西部地区，大多数的三四线城市城区人口规模都在增长，增长的因素也有很多。比如不少地级市为了做大做强主城区，将辖下的县市撤县设区，这样一来，城区人口也会增加。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，乡村教育的空心化导致了很多乡镇人口到县城、地级市去买房，加上近年来三四线城市的棚户区改造等因素，这些城市城区规模也在不断扩大。但三四线城市人口流动有进也有出，即有一部人流向了所在地市的城区，但这些城区也有一部分人口流向了一二线城市。因此，相比一二线城市较大的人口净流入量，三四线城市城区的人口增长速度和增量远远落后。

张大伟分析，如果说一二线城市一两年就增长了一波住房需求，那么三四线城市要积攒好多年才能增加一波需求。而且很多三四线城市的土地规划、土地供应增加的速度，远远超过了城区人口增长的速度。

也就是说，很多三四线城市土地的城镇化远远快于人口的城镇化，城区面积规模的扩张大于城区人口的增长，因此城区人口的密度也随之下降。

实体产业发展才是根本

对很多三四线城市来说，往往市域人口规模非常庞大，但中心城区人口规模比较小，是名副其实的中小城市。比如，山东临沂、河北保定的市域总人口数量都超过了1000万大关，但2017年这两市的城区人口分别仅为215.67万人和165.38万人。

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