部分房企对分拆物业依然持有谨慎态度，而中国奥园(03883.HK) 还是决然让物业业务单独上市，尽管无论是成立时间、发展历程、管理规模还是收入水平来看，奥园健康生活（03662.HK）（以下简称为奥园健康）都稍显稚嫩。

2018年8月31日，中国奥园宣布建议分拆物业管理公司独立上市，3天后，其上市申请版本已迅速现于港交所。至2019年2月28日，奥园健康正式刊发招股书，离真正上市已是越来越近。

此前不久，2018年12月6日，佳兆业物业敲钟，成为第10家在港上市的物业公司，奥园健康紧随其后。

根据招股书，奥园健康的发售价定于每股3.89港元－4.3港元之间，如果顺利，将于2019年3月18日上午9时，于联交所主板正式买卖，每手1000股，股份代号为3662。

分拆能提升公司接触资本市场的能力和财务灵活性，奥园健康也能直接融资扩张规模。然而资本市场天大地大，也风击浪急。

规模迷你

资本寒冬，物业公司依然排队上市，纵资本市场对物管概念依然欢迎，但对其规模、发展模式、盈利水平等指标的关注已更为审慎。

作为最新一家预备上市的物业公司，奥园健康正处于紧张的最后准备期。

2019月2月28日，奥园健康正式公布上市计划。其刊发的招股书显示，将于全球发售1.75亿股，其中于香港发售0.175亿股，在国际发售1.575亿股。

上市前，奥园健康的股东架构是中国奥园持股75.5%，合桥企业董事赵文炜持股19.5%、Winfield Investment持股5%。假如上市成功，中国奥园、郭梓文等关联方被视为控股股东，共持有奥园健康56.6%权益。

奥园健康的主业分为两大板块，一是物业管理服务，二是商业运营服务。

物业管理服务包括，在预售期间向开发商提供销售辅助服务，如销售办公室的清洁、安保和维护；在交付前后，向开发商和业务提供安保、清洁等基础服务；向业主提供社区增值服务。

至于商业运营服务，管理组合主要为购物商场，奥园健康向开发商或业主提供市场定位、商户招揽服务，同时也提供基础的物业管理服务，另外也向开发商或业主提供商户管理及收租服务，处理租户查询及投诉，提供停车管理等。

追溯其发展历程，中国第一个物业管理公司在1981年便成立，此后开发商也纷纷辟出物业业务单元，而2011年，奥园健康开始从事物业管理工作，并与母公司签约管理其开发的多数物业，直至2015年，奥园健康才开始向外生长，承接第三方物业管理工作。

商业运营方面，2013年，奥园健康才开始提供商业运营服务，主要服务母公司的奥园广场和奥园城市天地，2016年才开始向独立开发商提供服务。

其稚嫩也显现在规模发展上，截至2018年9月30日，奥园健康于全国11个省份、直辖市、自治区的25个城市为61处物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约1040万平方米，其中，有9个物业属于第三方开发商。

同期，奥园健康共计为25个商场提供商业运营服务，合同总建筑面积约为130万平方米，其中8个商场处于运营期，分布于全国6个城市，合计在管建筑面积约37.7万平方米。

2018年上半年，物业第一股彩生活的服务面积已增加至9.81亿平方米，尽管拿全行业的规模第一名与之相比并不那么公平，但奥园健康实在迷你。

优先扩张管理规模

除服务规模外，资本市场同样关心物业公司的财务报表、盈利模式和发展前景。

2015年，奥园健康的物业管理服务分部的收入为1.493亿元，商业运营服务分部的收入为0.302亿元，总收入为1.795亿元，物业管理服务分部的收入占比为83.2%；

2016年，公司的物业管理服务分部的收入为2.249亿元，商业运营服务分部的收入为0.406亿元，总收入为2.654亿元，物业管理服务分部的收入占比为84.7%；

2017年，公司的物业管理服务分部的收入为3.179亿元，商业运营服务分部的收入终于破亿，达1.180亿元，总收入为4.360亿元，物业管理服务分部的收入占比为72.9%；

2018年前九个月，公司的物业管理服务分部的收入为3.224亿元，商业运营服务分部的收入为1.205亿元，总收入为4.429亿元，物业管理服务分部的收入占比为72.8%；

值得一提的是，奥园健康整体毛利率偏低，物业管理服务分部的毛利率长期维持在30%左右，而商业运营分部稍高，但不稳定，几年下来，有高达43%的时候，但也跌回30.3%。由于规模基数偏低，个别项目的运营状态对整体水平影响较大。

需要解释的是，奥园健康的物业管理服务分部中，社区增值服务的收入占比长期过低，在10%的边缘上下徘徊，到了2018年9月底，也仅占比10.9%，毛利率极高的社区增值服务并未能拉高奥园健康的整体毛利率水平。

在2015年、2016年、2017年和2018年9月四个会计账期之内，奥园健康除税前净利润为0.375亿元、0.594亿元、1.004亿元、0.844亿元、0.833亿元。

纵观奥园健康招股书，相比其他单纯精英住宅物业或叠加写字楼等商业项目的物业公司，经营购物商场的奥园健康理应颇有优势，因购物商场的服务费往往更高。

据第一太平戴维斯报告，截至2018年9月30日，奥园健康在华南地区、广东省的商业运营服务供应商中，分别排名第二、第三，在中国商业运营服务供应商中排名第14。

奥园健康深谙此道，其表示，将通过扩大商业运营服务，把重点放大能够获得更高利润率的中国城市；扩充物业管理服务组合、培育更多多元化产品，开发和升级线上线下平台以提高客户体验和建立大数据平台，开发智能服务系统以提高经营效率。

具体而言，假如发售价为每股3.89港元，奥园健康能筹集到的资金净额则为6.163亿港元——

其中62%将用于收购或投资第三方物业公司，来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合；10%用于收购提供各类服务的供应商，如中医、养老服务等，来丰富服务种类；12%用于升级线上线下平台、6%用于开发智能服务系统，剩下的10%用作营运资金和一般企业用途。

假如发售价以上限价4.3港元计算，奥园健康的资金情况将会更宽松。信诚证券分析师陈伯豪指出，以4.3港元计算，公司市值约30.1亿港元，以18年预计盈利约8654万元人民币计算，市盈率约30倍。

奥园健康的上市，将造成中国奥园的分拆，公司董事认为，分拆可使母公司和共识业务重点更加清晰，奥园健康能释放股东价值，提升接触资本市场的能力和财务灵活性。然而，资本市场竞争激烈、风喘浪急，小而美的公司亟需修炼内功，才能避免浪遏飞舟。

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