佳兆业物业（02168.HK）最终还是赶在2018年底上市，尽管对新股而言，目前的市场行情下，这不是上市的最佳时机。

佳兆业物业对资本市场的种种期望，反映在其2168的股票代码上。佳兆业物业执行董事、主席、总裁廖传强对第一财经表示，公司上市已筹备两年多时间，按时间节点登陆港交所，对资本市场有信心。

11月22日晚，佳兆业物业发布聆讯后资料集。11月26日，是佳兆业物业在香港进行公开招股和全球路演的第一天。3日后，公开招股和全球路演结束，佳兆业物业进行定价。

如无意外，12月6日，佳兆业物业正式上市，成为内地第十家在港交所主板上班的物业公司。佳兆业物业的业绩，在资本市场上的表现，将进入投资者挑剔的视野中。

据佳兆业物业招股书，基础发行量为3500万股，占发行后总股本的25%。

根据超额配股权，联席全球协调人可要求佳兆业物业按发售价配发及发行最多且不超过525万股额外新股份以补足国际发售的超额分配。

预计全球发售中，佳兆业物业的发售价将不低于每股9.08港元，亦不高于10.88港元。

根据全球发售价估算，佳兆业物业的市值将介乎12.712亿港元－15.232亿港元之间。

参考目前在港上市的物业公司，截止至11月26日收盘，彩生活市值为54.47亿港元，中海物业为70.01亿港元、雅生活服务为43.33亿港元、碧桂园服务为307.50亿港元、最近上市的新城悦为25.36亿港元。

佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿告诉第一财经，“这个市场窗口下佳兆业物业的估值，考虑到对标公司的情况，我们的对标方主要考虑两方面，一方面有一实力强大的战略股东方，地产开发商，这也是我们具有的。另一方面是经营中高端住宅小区。基于这样的前提，我们估值考虑了对标，而且在IPO的折让基础之上，再考虑到年底的市场情绪，向市场释放出了诚意。”

假设发售价为每股9.98港元（即发售价范围9.08港元至10.88港元的中位数）且超额配股权并无行使，在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，佳兆业物业全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。

佳兆业物业宣布，所得款项净额约50%将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司、约20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司、约10%或2800万港元将用于开发及推广K生活移动应用程序及小区增值产品及服务、约10%或2800万港元将用于推进管理数字化、服务集中化、程序规范化及营运自动化、最后约10%将用作公司的营运资金及为其他一般公司用途提供资金。

融资的主要目的是进行持续的规模扩张，再在不断增大的基数基础上经营更多元的业务经营以盈利。

佳兆业物业专注服务中高端物业，自1999年起在中国提供物业管理服务已近20年。根据弗若斯特沙利文，按2017年收益计算，公司在中国物业管理服务企业中排名第14，收益达6.7亿元人民币，占物业管理服务市场总收入的0.25个百分点，在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7。

20118年6月30日后，佳兆业物业在管物业数量增加4个住宅物业和2个非住宅物业，总在管面积从2018年6月30日的25.4百万平方米增加0.8百万平方米，至目前的26.2百万平方米。

不管是收入还是管理面积，佳兆业物业与其它从地产开发公司分拆出来的物业公司一样，高度依赖母公司的输血，过往记录期内，公司管理所有佳兆业集团开发的住宅小区。

2017年，佳兆业集团新落成项目的建筑面积约为430万平方米。于2018年6月30日，佳兆业集团的土地储备总额约为2220万平方米，遍布中国43个城市约140个物业开发项目，它们均将是佳兆业物业的规模支撑。

与内生式增长相对应的是外延式扩张，扩大第三方物业管理面积比例，无疑是佳兆业物业上市后的挑战。

但限于上市的规则，目前佳兆业物业在收并购方面还没开始展开，仅局限于市场的招投标以及合资平台来进行，上市后，佳兆业物业需快速围猎收并购市场。

从经营上市公司的角度而言，追求收入来源的多元化，首先需要在管物业类型多元化。在住宅物业之外，佳兆业物业服务延伸至商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等其他非住宅物业，于2018年6月30日，公司管理23个非住宅物业，包括十个表演场地和体育馆。

佳兆业物业共分为四大业务线，除了物业管理服务，还有交付前及顾问业务、社区增值服务及智能解决方案服务。

其中，随着互联网行业进一步发展、住户需求多元化，近年社区增值服务规模急速增长。2017年，中国住宅社区O2O的市场规模达3179亿元，过去五年的复合年增长率达73.8%。

佳兆业物业通过全球发售融资来实现其对于物业管理市场的种种野心和业务目标，无论如何，上市仅仅是开始。

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