从目前的市场情况来看，个人普租与城中村供给占绝大部分比重，存在信息不对称、市场散乱、服务不规范、租住环境较差等问题。

机构化租赁发展还较为滞后，占比不到一成，其中又以分散式长租公寓为主。集中式长租公寓更多的是通过新建、商改住、旧厂房改造等形成租赁房源，更多体现为增量供给。但由于资本投入巨大，租金回报率低，目前其发展较为缓慢。分散式长租公寓是从个人手中收房，装修后再出租，虽然提高了租客的租住品质，但基本是存量替代，品质溢价也会提高房租价格。为了抢占市场份额，长租公寓公司又纷纷提高收房价格抢占房源，也助推了房租价格的上涨。这个过程中，房租贷、ABS（资产抵押债券）等金融手段也被认为是主要帮凶。

客观来看，长租公寓在发展的过程中，确实存在一些问题。在监管收紧的背景下，一些P2P、小贷资金涌入这个政策较为鼓励的市场，产生了一些无序竞争的情况。在追求短期回报的资本推动下，长租公寓公司也存在利用金融手段不断加杠杆扩张规模的冲动。不过，在认识这些问题的同时，要避免将行业过度妖魔化。作为一种还在发展初期的住房供给模式，长租公寓与传统模式存在较大区别，需要合理的金融创新的支持。

经过几十年的发展，围绕房地产开发销售链条的金融服务已经较为成熟，包括银行贷款、中期票据、信托融资、债券、基金、资管等，但这套融资体系并不完全适用于住房租赁模式。

在销售模式中，开发商的现金流体现为拿地开发阶段的大规模流出，以及销售环节的集中流入。住房租赁则主要依靠持续运营获取租金收入，其现金流入是一个相对小额稳定的长期持续过程。服务于开发-销售模式的金融产品，主要以中短期的债权融资为主，很难与租赁模式中长期的现金流相匹配，这就需要引入更多追求长期回报的资金支持，也需要金融服务创新的支持，特别是与这类长期现金流相匹配的证券化产品，例如REITs（房地产信托投资基金）、ABS等。这类产品通过一级发行市场与二级流通市场的结合，既解决了资金长期化的需求，也解决了流动性的需求。

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