近期长租公寓市场成为各方热议的焦点，尽管暴露出了一系列问题，但在总结住房租赁发展过程中的问题时，要避免将其过度妖魔化。目前我国住房供给主要以商品房市场为主，结构较为单一，住房租赁发展对于构建多层次住房供给体系具有重要意义，也存在巨大发展空间。住房租赁与传统房屋销售模式存在较大区别，其发展需要各方共同努力推进，在这个过程中也需要合理的金融创新支持。

住房供给应由销售模式向租赁模式变化

从需求端看，获取住房的方式包括购和租，供给端对应商品房销售（销售模式）和住房租赁（租赁模式）。从产业链条环节来看，销售模式中的一手房市场属于增量市场，房地产企业通过“拿地→开发→销售”不断循环进行增量开发并提供商品住宅供给。随着存量的增加，二手房存量交易市场也不断发展。租赁模式可以分为一手房租赁和二手房租赁，一手房租赁是增量供给，延伸到拿地开发链条（也包括厂房改建等），开发完成后不对外出售而是通过持续运营提供租赁服务。二手房租赁市场则是基于存量房源的租赁市场。

销售模式与租赁模式核心区别在于驱动要素不同。销售模式以销售驱动，与后续的管理运营相对脱离，整个开发销售链条通常只持续几年时间，是服务于销售的开发行为；租赁模式则是以运营驱动，主要以持续的管理运营，服务居住消费需求为核心，是一个持续数十年的经营行为。

销售模式倾向于推动房价上涨。销售模式的链条以住房销售为终点，整个产业链条的价值和盈利都来源于房屋销售，形成了一个倾向于推动房价上涨的运行机制。同时，由于房屋具有资产属性，房价除了受居住需求影响，还受大量投资投机需求的影响。并且房价上涨越快，就会吸引更多的投资投机需求，形成不断自我驱动上涨趋势，并越来越脱离房屋的居住本质。加之，房屋的租金回报率低，持有环节房地产税未落地导致投资者持有空置房屋的成本低等因素，导致许多房屋空置，进一步加剧了供需的结构性矛盾。

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