刚刚更换了行政总裁的绿城中国正在不断调整自己的业务结构，加速周转的同时，利用产品优势逐渐形成轻资产、重资产同步发展的模式。

8月27日，绿城中国（3900.HK，下称“绿城”）发布中期业绩报告。今年上半年，绿城总合同销售金额约754亿元，同比增长约26.7%。其中，营业收入为335.3亿元，同比增长220.9%。净利润为人民币31.2亿元，同比增长145.7%。股东应占核心利润为人民币31.5亿元，同比增长189.8%。每股基本盈利人民币0.94元，同比增长104.3%。

绿城方面表示，销售额的增加主要是因为项目增多，以及去化效果的提高。根据中报，2018年上半年绿城投资项目整体去化率约62%，其中，新增去化率达80%。

在土地投资方面，绿城开始投资周转效率更高的土地。

根据中报，绿城新增地块共计19个，总建筑面积约为440万平方米；总成交金额约人民币248亿元，其中归属于绿城集团支付的约为人民币184亿元；预计新增可售金额约人民币745亿元，其中归属于绿城集团权益约为人民币433亿元。“上半年部分新增的项目也会在今年实现推盘。”绿城执行总裁李青岸告诉记者。

从绿城拿地价格看，新增土地平均楼面价约每平方米人民币10,111元，去年同期的每平方米人民币11,979元。这意味着，绿城正在加强拿地严谨性，并希望拿一些更快周转的便宜土地，在增加自己的销售规模。

截至2018年6月30日，绿城总土地储备建筑面积约3,297万平方米，总可售面积约为2,323万平方米，一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

从土地结构看，绿城的土地还是处于比较核心的城市，具备比较高的流动性。

拿地控价格同时，绿城开始降低自己的高端产品比例来加快自己的周转。目前，绿城已初步形成2:6:2的产品结构，20%为高端产品，60%为高性价比产品，剩余20%开发高品质安置房及保障房。这样产品结构的好处是，可以加快周转，让产品力转化为盈利能力。

绿城行政总裁兼执行董事张亚东表示，下半年在买地布局会持续跟进，但是买地结构可能会发生变化。传统的招拍挂市场上买地，绿城会拓展新的投资的市场。比如说和中交合作，另外会加大TOD(公共交通为导向的开发)产品的力度。“这些项目市场的利润率也远远高于传统招拍挂的市场。”张亚东告诉记者。

从财务表现看，截至2018年6月30日，绿城银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币444.2亿元，较2017年12月底的人民币359.8亿元增长23.5%；净负债率为55.1%，2017年末为46.4%。同时，绿城2018年上半年总借贷加权平均利息成本为5.3%。

“我们目前现金结余有359亿元，短期债务246亿元，有1.8倍的覆盖率。”绿城首席财务官冯征告诉记者。

目前绿城中国的负债总额732亿，其中一年内到期占33.7%，一年以上到两年的占21.5%，两年以上是44.8%。

参考同业水平，目前行业平均净负债率为80%。按照绿城的发展趋势，未来还将进一步放大财务杠杆。

除了重资产业务，绿城的轻资产业务在业内较为突出。根据中报，绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目（非投资项目，简称代建项目），于2018年上半年累计取得合同销售面积约207万平方米，合同销售金额约人民币280亿元。

“今年年初公司定的指标是1600亿。但如果下半年情况比较好，可以达到1700亿，到明年的销售额应该到2000亿，公司现在有8000多亿货值的土储。”李岸青说。

相关报道: