空间变化上，此起彼伏，热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。从2017年11月到2018年10月，房价增速降幅超过25%的32个城市中有29个城市来自东部，从2017年11月到2018年10月房价，增速增幅超过10%的50个城市中有43个城市来自中西部。一线城市、二线城市房价增速同比显著下滑，一线城市房价同比增长自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的增长率，二线城市同比增速也由2017年11月的22%逐渐降低到2018年7月的-3%。从城市群来看，城市群增速总体放缓，非中心城市增速显著上升。

分析发现，宏观环境、调控政策及预期变化导致了市场变化。2018年9月之前，受一些上行因素影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，房地产上行压力增大。2018年9月以后，国内经济下行压力加大、外部环境变化、“民营经济退场论”等错误言论出现，国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负面影响；中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。2018年8月之后，需求主体犹豫观望情绪加重，直接导致房地产开发企业销售下降，回款放慢，预期悲观，房企开始降价销售，土地流拍现象到处可见。金融机构预期的变化也加剧了购房者的悲观预期，购房者从积极行动转变为犹豫不决，引发住房及相关市场的调整。

2019年楼市最可能平稳调整和再度分化

未来国内外宏观经济形势更加错综复杂，房地产结构性泡沫高悬，楼市未来走势存在多种可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察，课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析，总体判断如下：总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈波动，但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

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