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探访新光集团:核心资产经营惨淡 纾困资金了无踪影(2)

2018-11-29 13:49:39  证券时报    参与评论()人

预期与现实差距悬殊

商场冷清,不仅关系到新光集团的租金收入,还会牵出三年前新光集团地产项目在借壳时标的资产评估是否合理。

东阳国际建材城和新光天地,是浙江新光建材装饰城有限公司(简称“新光建材城”)旗下核心项目。2015年新光集团借壳时,东阳建材城有限公司100%股份作价52.01亿元,进入新光圆成。当时收购时,东阳建材城净资产为6.09亿元,按照52.01亿元的收购价,增值率752.91%。

东阳国际建材城是根据东阳市政府的城市改造计划,从城中拆迁转移至此地新建的专业市场,2008年竣工投入使用,为该区域第一个专业的市场。简单来说,东阳国际建材城是一个大市场,市场经营的人气,直接决定着商铺的出租率和租金。

当时的收购方案显示,东阳国际建材城估值时,根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺的出租率统计,1-2层出租率约98%以上,本次评估出租率按95%计取。

然而现在的情况,与期初设想却相差甚远。占地面积近800亩的东阳国际建材城,是一个规模庞大的专业市场。按理说,经过10年的培育的专业市场,已经相当成熟。但是,从记者实地走访来看,东阳国际建材城的商铺,也同样存在着成片闲置的情况。

在走访新光国际建材城时,对周晓光报怨的商家们比比皆是。一家经营地摊生意的商户称,市场没有人气,可以去外面统一做活动、打广告,比如市内的公交车的车身、闹市区的墙体上,但是周晓光只知道收管理费,不负责市场的统一运营。所以这些年来,在外面跑业务的时候,经常碰到东阳本地人说,不知道建材城在哪里。

由于市场冷清生意不好,市场近年来的涨租,使得商户们颇为不满。“2011年我刚刚来的时候,这个店铺的年租金是2万7千,今年5万多一年,对比东阳市区的同类市场,这里的租金也已经高出了一截。有生意也就罢了,没生意还涨租,这就让人难以接受了。”该商户说。

当时的收购方案显示,根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺自2008年12月开业至基准日的租赁台账统计,测算出年租金增长为5.7%。但是,种种迹象显示,新光国际建材城的涨租模式很难持续。

在采访期间,一位商户称,周晓光当初开发建材城时候,向东阳市政府保证过,30年不涨租。现在才几年,已经涨了几次了。因为涨租的事情,建材城商家们还集中到东阳市政府讨说法,但东阳市政府回复是,当时周晓光确实说了不涨租,但那都是口头承诺,没有书面字据。现在项目已经属于新光集团,涨不涨租,都是企业自主行为,政府也不好干涉。

市场运营不善,还要涨租,所以计划搬出的商家大有人在。不过,他们退铺的过程却不太顺利。一位在市场经营多年的商户说,当初租赁的时候,每家商户都缴纳了押金。但是,去退铺的时候,新光集团却找理由扣押金。但即便是这样,一些商户们即使没有拿到返还的押金,也走得很坚决。

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