今年上半年，东莞楼市流行通过“一次性付款”或者“高首付”方式，“高门槛、高优惠”促销，来让购房者提高首付入市，达到尽量多回笼资金的目的；进入年末，房企却通过首付延期、代垫首付等策略来降低入市门槛，吸引刚需购房者！

在整体观望氛围仍然浓郁的情况下，楼盘各种促销力度加大，业内人士介绍，目前东莞刚需房首付约在30万~70万元之间，年末特价促销多，刚需购房者“上车”机会到来。

市场观察：

有项目定价过高去化率低

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，上周多数项目以自然销售为主，活动以美食烧烤节等小暖场活动居多，来访转化率仅为9.67%。认购市场来访量连续四周大跌，上周环比大跌11.5%，市场人气冷淡。认购情况环比增长12.76%，同比大跌47.59%，与历年同期对比，目前市场成交表现行情降温显著，原因是供应放缓以及市场观望氛围加剧。

目前年关将近，房企为了加快回笼资金，纷纷加入打折促销阵营，特价房产品由前期的公寓为主逐步转向洋房，特价项目也不再局限于尾盘产品，某些近期热销项目亦加入特价房促销行列。从促销效果看，部分项目优惠幅度较大，客户接受度高，促销效果较好。另一方面，一些定价较高的项目销售率低，销售速度慢。

东莞中原介绍，上周东莞住宅市场整体去化率57.7%，下滑明显，一方面因为有的项目价格定位过高、有的项目户型相对小众，受欢迎程度低等问题，导致开盘去化效果差，拉低整体开盘去化率；另一方面受楼市调控持续收紧、房价高企、房贷利率上浮等影响，购房成本高，购房者观望情绪浓厚。

建议：

刚需客年底前可考虑出手

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