第6问：厦门房价中期走势如何？

新盘的供应经过五年、十年的累积，交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始，厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在，厦门每年的销售量，新盘销售，在这过去的7~8年里，平均每年只生产150万平方，但是每年要卖掉300万平方，那一年就缺口150万平方，7年就是1050万平方，已经把过去的库存全部被消耗光了，还不够。剩下人就只能买二手房。

300万平方其实就可以代表这个城市，如果取平均值，就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算，就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套，但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度，市场就供不应求，这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨，供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市，这就是为什么一个小城市，房价会这么高的原因。

此外，厦门每年人口净流入比例很高，着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加，而且每年都要翻倍，说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。

第7问：厦门周边城市(比如漳州港)会跟跌吗？

漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外，供大于求，漳州港有200多万库存，这是厦门一年供应量。

漳州港充满变数，和厦门相比，人们更愿意选择厦门，且厦门周边也有2万左右的房子，但漳州港的房子要取决于价差，价差大，就会有人买，因为没有不能买的房子，只有不能买的价格。

第8问：厦门的商住项目还有购买价值吗？

商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢，就会相对慢，或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有：无法入户；体验差；居住成本高。

此外，商住交易成本高交易税费平均在10%，正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖，说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来，而且是让买家来承担，无形当中就导致房价卖不高，而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。

第9问：厦门地价大跌了吗？

我们要承认一个事实，土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比，会感觉到很惊悚，如果考虑到里面的基本原因，可能只是下跌，但并没有那么惊悚。

以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9，与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多，3万8千左右作对比，产生2万的差距主要由于以下原因：

首先，这两块地位置完全不一样：一块在翔安南，是翔安未来最有前景的区域；另一块在厦大翔安校区偏远的地方，那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比，这肯定是不行的。

第二，是条件差异，2016年8月份的时候还没有开始调控，特别是对土地市场没有调控，当时的土地拍卖条件就是正常的条件，你花钱盖什么样的房子你说了算。现在，2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。

第10问：开发商还敢在厦门拍地吗？

相比原来，现在有7090政策，就是这块土地拍下来，必须有70%的房子是在90平方以下的，之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅，而只有做别墅，价格才能产生大的溢价，开发商的利润才会多，利润多，开发商才会拿更高的成本去拍下土地。

有70%的房子要在90平方以下，90平方显然是做不了高溢价的房子，只剩下30%。以前没有限制的时候，开发商想怎么排就怎么排，只要容积率排的下，怎么排都可以，这是一个限制。另一个限制就是，140平方不能做复式的房子。我们知道，做复式的房子可以空出很多面积来赠送，抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价，客户也能接受。开放商就敢拍高一点。

再有“一次性销售”，10万平米以下的地必须一次性销售，10万平米以上要分两次销售，这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，低开高卖，越卖越高，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下，造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。

最后，开发商的钱不够了，过去的2016年和2017年，开发商花了巨大的价格拍下土地，结果这两年碰到房产政策，房子不好卖了，手上的现金回的慢了，就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。

作者：黄汉彬（厦门资深地产媒体人）

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