长租公寓站上风口：上规模、赌明天(4)

据悉，上海地产集团今年计划推出长租公寓12000套，上半年计划开工4000套，下半年开工8000套，年底前全面开工，预计2020年实现交付。对于未来，上海地产集团还提出了宏大的规模目标。据金国雄透露，上海地产集团会成立一家关于租赁住宅的混合所有制企业，以轻资产化模式上市，5年时间做到8万套并实现 IPO，8年实现估值2000亿元目标。

但是，对于国企来说，运营是短板。这些快速获取资源的国家队如何运营出真正符合市场需求的产品，还有待时间的检验。

而对于民营企业来说，和国家队合作或许会成为下一步的趋势。经济观察报了解到，公寓品牌运营商湾流国际青年社区即将在今年3月份迎来和一家国企的股权合作。

　　盈利之难和资产升值

由于前期获取房源成本高、租金上涨压力大，长租公寓行业目前面临的整体现状是实现行业盈利举步维艰。

克而瑞调研了行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是，上述微薄的盈利水平还需要建立在一个基础上——企业整体出租率保持在95%以上，但目前行业10强的平均出租率也才约90%。

张兆娟还表示，长租公寓的续租率更低，整体不超过30%。

底价拿到租赁用地的国企在盈利方面也并不轻松。金国雄坦承，运营压力确实很大，“我们的理解是，首先要获取一些资源，10块地的地段都不错，从运营的角度是保本，收益大概能做到接近银行的贷款利率，更注重资产长期增值。”

在这一点上，无论是民营企业还是国家队的想法均一致。他们之所以在盈利难的现状面前依然不断做大规模，“赌”的就是未来的资产升值以及轻资产化。“就看谁家的资产更优质，谁家运营得更好，其实未来在金融上获取到的支持可能会更多。”张兆娟说。

“真正的核心是聚焦在运营管理，它最终能展现这个资产价值，不然你的资产拿来再便宜，运营不好，你买来一个资产100亿，被你运营变成80亿了。”上海万科泊寓总经理严勇表示。作为最早布局长租公寓的龙头房企，万科泊寓在运营方面已经形成了一套相对完善的管理体系。

据严勇透露，万科原本的热带雨林体系使业务之间产生协同效应，提升客户黏性，比如泊寓和住宅体系的协同，通过租房抵房款；泊寓和商业体系的协同，泊寓租户在万科商业综合体里享受规定的权益等。当客户黏性增加后，客户之间也会产生协同效应。