“租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度，REITs产品让整个开发过程形成了‘投融管退’的闭环。”胡峰强调，“一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”

在业内看来，盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。克而瑞的监测数据显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构有偏差。

房源、资金、运营是助力长租公寓发展的“三驾马车”。一位中指院相关分析人士指出，“在国家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入长租市场，运营则需要企业去不断探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”

该人士指出，在租赁住房新增供应市场上，政府占据主导地位，未来随着这类租赁相关用地逐渐入市，形成租赁住房供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大，届时轻资产运营企业将迎来重大发展机遇。

克而瑞方面也预测，从2018-2019年来看，以长租为核心的租赁行业，未来将以物联网为技术载体，在城市更新、产城融合和教育等领域仍然存在市场机遇。“短期盈利难的问题，将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。”

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