胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

一位业内人士指出，目前市场上对长租公寓的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段，由此出现了不少盲目全国化扩张的现象，出现“越大越亏”的窘境。“在行业发展的初期，长租公寓企业可以依靠母公司投资或股权投资，迅速扩张规模占领市场，但一旦行业风口有所减弱，或股权投资有所收缩，长租公寓企业的运营效率和盈利能力将会成为其长久运营的基石。”

随着长租公寓行业降温，进入2019年，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。“一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来规模之争也将愈发激烈。”

运营能力成为关键

戴德梁行北中国区高级董事胡峰分析认为，“少数公寓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会引发大量问题。从整个市场角度看，长租公寓作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧。”

胡峰表示，在国家大力推行租赁住房的背景下，预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发展。“目前，打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好，更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。”

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