鄂尔多斯，这座美丽的城市曾经上演过炒房客从暴富到崩盘的“悲喜剧”，鄂尔多斯的新区——康巴什更一度以“鬼城”扬名。曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯或许被贴上了太多太多的标签，但这些标签正在默默地发生变化，而这一切似乎都源自于鄂尔多斯的房价涨了。房价回升的背后，或许正是三四线城市房地产市场的特殊样本。

疯狂的过去

“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。不同于其他同样有着去库存压力的城市，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

多年来，“鬼城”称号一直是笼罩在鄂尔多斯民众头上的一片阴影。“我们相当反感‘鬼城’这个称呼。”在鄂尔多斯市康巴什新区工作的公务员小黄说。

只是，“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。

从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产业开始爆发，房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000～6000元。“最疯狂的时候，市内只要有楼盘开盘，立即就被抢光。2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房子单价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元，但其实并没有那么多人去居住，大家就是一股脑地买买买，人均手上3～4套房子很平常。”当地人李晴回想起当年楼市的疯狂，盛景似乎还历历在目。市场公开数据也显示，在2011年泡沫破灭前，鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。

只是，随着民间借贷链条的雪崩，鄂尔多斯楼市也轰然崩塌，留下了一座著名的“鬼城”和无数的烂尾楼。

“前几年这里的房价跌了一半还多，原来1万多的基本跌到4000～5000元甚至更低，那些接近每平方米2万的房子也跌到7000～8000元。”李晴回忆说，鄂尔多斯市区大部分房地产在建项目还出现了停工、烂尾的状态。

2014年底，鄂尔多斯也开始艰难地去库存，同样通过减少供应和增加需求作为去库存的主要手段，不同于其他同样有着去库存压力的城市的是，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

以鄂尔多斯东胜区为例，库存重压下，当地把拆迁安置纳入到楼市去库存中，推出了“房票”制度。“房票”的全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户，即棚改拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。2016～2017年，东胜区以推进棚户区改造为抓手，继续推行“房票、产权共有、租售并举”等创新复合政策，同时，在安置房建设方面也以盘活存量项目为主，持续解决房地产遗留问题。

据不完全统计，鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今先后发布房源15次左右，每次按600套左右的房源供给计算，保守估计也有9000套房屋被选购一空。而2018年房票中心的房源供给速度下降，上一次发布房源的日期是1月18日，也就是说已经超过半年没有新的房源发布。

在实行“房票制”不久，东胜区诞生了一个新的衍生市场：一些并非拆迁户的人打起了收购房票的主意，而不少拆迁户已有多套房产，也愿意把房票打折变现。

证券时报记者在鄂尔多斯向当地收购房票的中介调查时得知，房票每天的折扣不一样，都处在浮动中。最近一周是票面价格7.95折出售换现金，即如果手上有100万的房票，可以折现79.5万。因为今年拆迁的项目大为减少，房票价位持续走高，这几天的价格是有史以来最高的水平。“在现在的市场状况下，如果不是很缺现金，建议拿房票选房后再卖掉是最划算的，因为东胜区的房价也一直在上涨，只不过可选择的范围属于棚户区改造的房子，5年以后拿到房产证才可以出售。房票购房并不限制户籍，但今年还没有发布新的房源，现在剩下的都是位置户型不好的房子，没有人去兑换，谁也不知道下一批房子什么时候放出，要时刻关注房源的信息。”当地中介说。

回升的房价

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年就已开始回升，而这与近几年的去库存政策密不可分。

传统的棚户区改造多采用“原址回迁”或“货币化安置”的拆迁补偿方式，前者与存量商品房市场没有关系，后者也不能保证所有的现金补偿都会流向存量楼市。房票制有利有弊，但从正面效果来看，房票可以最终兑换成存量房屋，达到“去库存”的目的。事实上，“去库存”已然成为鄂尔多斯楼市的重要标签，鄂尔多斯整体房价回升正是与近几年的去库存政策密不可分。

在康巴什当地人的记忆中，房价从2016年就已开始回升。“现在中心区大部分楼盘已经回升至每平方米1万元的水平，和2010年房价最高的时候差不多了。”一位本地人说，“鄂尔多斯是典型的一市两区，康巴什区是新区，城市绿化、商业、文化、交通、医疗等各方面都做得比较好，比老区东胜区好很多，这是造成两个区房价涨幅不一致的原因之一。”

以文澜雅筑为例，在2014年预售时还不到每平方米5000元，而现在房价已经翻倍，附近康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学有着当地最好的学位，而且交通方便，小区绿化、周边配套设施也都相对完善。“今年康巴什的房价疯涨，很多小区带精装修的都破万了，好多身边的人有钱想买房但已经很难找到合适的房子，没有新开的楼盘只能买二手房，而这些房子基本都在个人手里，买房的人大部分是冲着学位去的。”在康巴什当公务员的刘先生告诉记者。

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