大潮退去，“地王”裸泳

8月6日，镁刻地产（Real-estate-Circle）记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心，负责接待的置业顾问说：

我们这个楼盘位于翔安南部新城，紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园，靠近在建的3号线地铁，距离将要建成的大嶝机场仅有10公里，算是厦门岛外一个价值洼地。

整个翔安新城的起点是非常高的，按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算，我们的房价应该在5万~6万元/平方米开发商才有利润。但是现在政府在调控房地产，所以我们现在高层的均价就在3.6万~3.8万元/平方米之间，带精装修。

仅比拿地楼面价高1000元/平方米，还带精装修，融创东南府是在亏本销售吗？该名营销人员说：

这个价格卖是亏本的。现阶段，因为限价，高端楼盘与周边普通楼盘的价格差距不大，限价阶段开发商在让利，过去开发商是顶着天花板拿下的地块，如今大浪褪去，开发商在裸泳，客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳。

对于上述说法，镁刻地产（Real-estate-Circle）记者查阅了融创东南府的相关备案信息，（8号楼、12号楼、14号楼）获批预售许可证的主力户型为116.10-154.64㎡高层。最高价格为71132.95元/平方米，最低价格为39909元/㎡，总价区间在463.3万元-1099.9万元/套。

厦门房地产联合网董事长章卫国表示，融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米，所以不能单从这一个去对比，要综合去看，并且，融创东南府还配有车位。记者也注意到，除两栋高层住宅外，其别墅或叠墅类产品大约有10栋，占比更大，而此类产品盈利空间相对高层住宅，要更高一些。

楼市仅靠“本地人”支撑

2016年限购以前，厦门有近7成购房者是外地人，但从最新的数据可以看到，购房者比例已经发生完全逆转，异地购房者被拒之门外，楼市基本靠本地需求支撑，这就是限购导向下的楼市。

克而瑞相关分析指出，对于购房者来说，限售和限价对投资需求的打压最明显，限售无法兑现房价短期上涨的红利，尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险；限价，则直接限制了房价的上涨预期，二者共同作用，投资客尤其是短期投资客必须退出。

58安居客研究院房产分析师吴寅认为，厦门楼市本轮调整最剧烈的是那些“老破小”，品质较好的学区房依然坚挺。实际上，厦门楼市本轮回调挤走的是投资泡沫，目前厦门的房价已基本回调到一个合理区间。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性，下半年不再会大幅下跌。”

新景祥厦门市场研究中心相关报告指出，下半年市场调控政策难有实质松绑，调控周期拉长，“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续，但调控措施不会超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市，且部分地块要求一次性取得预售许可证，商品住宅供应量有望迎来小高峰，鉴于严厉的调控措施仍在执行中，市场成交将低位回升。价格方面，楼市均价整体高位企稳，稳健平稳会是未来房价的主基调。”

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