解读：发行住房租赁资产证券化要求物业权属清晰、办理住房租赁登记备案手续、发起人具有持续经营能力等这是基本要求，也是法规的要求。物业正常运营产生持续、稳定的现金流这也是资产证券化最基本的要求，证券化的要求之一就是底层资产（租赁物业）能够产生稳定持续的现金流，一个资产证券化产品的期限较长，一般在5年或者更长的时间，这就需要物业不断的出租、拿租金来实现，而不是一锤子买卖。因此，如果权属有瑕疵、法律上有问题，这都对将来产生稳定现金流的一个障碍，如果这样，律所在尽调时发现问题，出不了法律意见书，交易所就不会发行资产证券化产品。

（四）优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

解读：政策中提及的优先支持对象都是国家在租赁住房上希望去倾斜的地方。支持大中城市是因为只有大中城市才有发展租赁住房的需求，二三线城市没有这样大量的需求，因为房价没那么贵，多以购买为主。雄安新区也是发展租赁住房的重点区域。集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的租赁项目也是国家在推的重点。通过明确优先的范围，可以使交易所在内部处理上对上述规定项目有所倾斜，提前审核该类资产证券化产品。

（五）鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

解读：国家希望在租赁住房市场有专业化、机构化的住房租赁企业。当前，国家层面支持住房租赁企业将闲置商办物业改建为租赁住房，此次政策中提及支持该类物业开展资产证券化融资，这是将此前鼓励改造商办建成租赁住房与资产证券化相结合，鼓励融资。

（六）重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

解读：REITs已经说了很久了，但是现在市场上发行的多为“类REITs”，此次明确提出试点发行房地产投资信托基金，因此这和目前发行的“类REITs”并不一样。

据中国证券报报道，保利集团发行的REITs产品收到认购资金17.17亿元，成为国内首单完成发行的房企租赁住房REITs产品。

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