4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

与此同时，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

对此，锦天城律师事务所高级合伙人李斌辉律师认为：此次，证监会以及住建委发布的文件主要是围绕两个关键词“租赁住房、资产证券化”，租赁住房是目前国家大力提倡的，这和传统的房地产模式并不相同，对房企而言，开展租赁住房并不能通过销售快速回笼资金，资金的回笼期很长。资产证券化的出台一方面是为了解决开发商或者租赁住房运营者融资难的问题。另外一方面，资产证券化是国家一直鼓励的，此次推进租赁住房资产证券化是一种很好的结合，可谓锦上添花。一方面鼓励租赁，提供流动性，拓宽融资渠道，但另一方面仍要防范资金违规流入房地产市场。同时严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

此次政策共五个方面十六条，李斌辉律师做了逐一解读：

（一）重要意义。住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

（二）基本原则。坚持市场化、法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；明确优先和重点支持的领域；加强监管协作，推动业务规范发展；积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。

（三）发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

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